Tipps zu deinem Immobilien Investment

6 KURZE TIPPS FÜR DEIN IMMOBILIEN-INVESTMENT Hier sind einige Tipps zum erfolgreichen Investieren in Immobilien: 1: Einen Plan entwerfen Entwerfe einen durchdachten Plan, um das Ziel deiner Kapitalanlage festzulegen und eine Strategie für dein Immobilieninvestment zu entwickeln.   2: Standort und Lage überprüfen Überprüfe den Standort und die Lage der Immobilie sowie weitere Kriterien wie Infrastruktur, Verkehrsanbindung und Nachbarschaft, insbesondere wenn du die Immobilie vermieten möchtest. 3: Kosten kalkulieren Kalkuliere die typischen Kaufnebenkosten wie Notar, Grundbucheintrag und Maklerprovision mit ein, um die Gesamtkosten mit deinem Budget abzugleichen.   4: Zustand und Bausubstanz Überprüfe den äußerlichen Zustand und die Bausubstanz der Immobilie, um sicherzustellen, dass keine versteckten Mängel oder Schäden vorhanden sind. 5: Rendite realistisch betrachten Kalkuliere die zu erwartende Rendite vorab, aber sei dir bewusst, dass die tatsächliche Rendite stark von der Vermietung abhängt und durch Zahlungsausfälle beeinträchtigt werden kann. 6: Risiken kennen und einschätzen Sei dir bewusst, dass der Besitz und die Vermietung einer Immobilie auch mit zeitlichem und finanziellem Aufwand sowie unerwarteten Kosten verbunden sein können. Sorge daher für ein finanzielles Polster, um unerwartete Ausgaben decken zu können.

Kluft zwischen gefühlter Preisentwicklung und Fakten im Immobilienmarkt

KLUFT ZWISCHEN GEFÜHLTER PREISENTWICKLUNG UND FAKTEN IM IMMOBILIENMARKT Im Jahr 2022 ist eine historische Ära von Preissteigerungen bei Wohnimmobilien tatsächlich zu Ende gegangen. Allerdings müssen wir keineswegs von Markteinbrüchen in Höhe von 20 Prozent sprechen. Wenn wir uns die Preisentwicklung des Teilmarktes für Eigentumswohnungen im vierten Quartal 2022 über ganz Deutschland hinweg ansehen, zeigt sich eine Negativentwicklung von -5,3 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Der Preisabfall im Vergleich zum Vorjahresquartal bei Eigentumswohnungen beträgt -7,7 Prozent, was bereits aus kurzfristiger Perspektive eine bedeutende Veränderung darstellt. Doch woher kommt die Kluft zwischen der gefühlten Preisentwicklung und den Fakten? Angebot steigt: Verunsicherte Immobilienbesitzer drängen auf den Markt Die Kombination aus Krieg, Inflation, Energiekrise und gestiegenen Bauzinsen hat zu einem Anstieg des Angebots geführt. Seit dem Sommer 2022 drängen verunsicherte Immobilienbesitzer vermehrt auf den Markt und versuchen mithilfe von professionellen Immobilienvermarktern, ihre Wohnimmobilien schnell zu verkaufen, möglicherweise, bevor der prognostizierte Preisverfall eintritt. Angebotspreise vs. Transaktionspreise: Wo liegt die Wahrheit? Doch was ist tatsächlich mit den Preisen im Jahr 2022 passiert? Welche Preise sind gemeint – Angebotspreise oder tatsächlich erzielte Transaktionspreise? Existiert möglicherweise eine Diskrepanz zwischen beiden Preistypen und falls ja, wie groß ist sie? Analysen beruhen auf den allgemein zugänglichen Objektpreisen, die in Immobilienportalen veröffentlicht werden. Diese Daten werden bereinigt, um doppelte Einträge zu vermeiden, und dann ausgewertet. Wenn wir die aktuellen Angebotspreise mit denen des vergleichbaren Vorjahreszeitraums vergleichen, zeigt sich eine moderate Preissteigerung in ganz Deutschland (Quelle: Sprengnetter-Auswertungen von über 2 Mio. Angebotspreisen im Zeitraum 1.1.2020 bis 9.1.2023). Allerdings sind Angebotspreise so volatil, dass Analysten, je nach gewähltem Zeitraum, praktisch jede beliebige Aussage daraus interpretieren können. Um aber valide Aussagen über die Entwicklungen auf dem Wohnimmobilienmarkt zu machen, müssten wir auf die real umgesetzten Kaufpreise zurückgreifen. diese um Diese stellen die Wirklichkeit der Immobilienbewertung dar. Laut VDP Research legten die Preise für Wohnimmobilien im Vorjahresvergleich um 2,1% zu. Eine deutliche Delle, aber keine Panikmache auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt Es ist zu beachten, dass diese statistischen Daten für ganz Deutschland gelten und es in einzelnen Städten Abweichungen nach oben oder unten geben kann. Dies kann die subjektive Wahrnehmung stärker prägen als ein möglicherweise weniger aufregender, aber dennoch signifikanter Wert. Die Daten zeigen eine deutliche Delle im Vergleich zum Vorjahr, aber keinesfalls den starken Preisverfall, wie es in den Medien oft proklamiert wird. Digitale Infoveranstaltung Du willst mehr über aktuelle Entwicklungen am Immobilienmarkt lernen? Die Grundlage für dein Immobilien Investment ist eine solide Wissensbasis. Viele stehen vor dem Problem, dass sie nicht wissen wo und wie genau man sich am besten informiert. Melde dich jetzt kostenfrei an! Zur Infoveranstaltung FAZIT 2022 markierte das Ende einer historischen Ära von Preissteigerungen bei Wohnimmobilien in Deutschland. Obwohl die Preise für Eigentumswohnungen im vierten Quartal 2022 im Vergleich zum Vorquartal um -5,3% fielen, zeigen die aktuellen Angebotspreise eine moderate Preissteigerung im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Es ist wichtig zu beachten, dass diese Daten für ganz Deutschland gelten und es in einzelnen Städten Abweichungen geben kann. München, als der am stärksten überhitzte Markt, zeigt eine Abflachung dieser Preiskurve. Die weitere Entwicklung bleibt abzuwarten.

Wie du Steuern in Vermögen umwandelst

MAXIMIERE DEIN STEUERPOTENZIAL: WIE IMMOBILIEN -INVESTITIONEN DIR HELFEN, WENIGER ABZUGEBEN UND DAMIT MEHR VERMÖGEN AUFZUBAUEN WIE DU STEUERN IN VERMÖGEN UMWANDELST In diesem Blogartikel möchten wir dir zeigen, wie du mit vermieteten Immobilien deine Steuerlast senken kannst und aus den Steuervorteilen dein Vermögen aufbaust. Denn wenn du es richtig angehst, kannst du deine steuerlichen Verluste aus der Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ mit anderen Einkunftsarten verrechnen und so deine Steuerzahlungen reduzieren. In diesem Artikel werden wir uns die drei wichtigsten Immobilien-Steuervorteile genauer ansehen, die es dir ermöglichen, dein Vermögen durch Investitionen in Immobilien aufzubauen.  Doch bevor wir dazu kommen, wollen wir zunächst auf einige grundlegende Informationen eingehen. DIE ABSCHREIBUNG Ein großer Vorteil von Immobilien ist die Abschreibung, die eine erhebliche Steuerersparnis ermöglicht. Der Gesetzgeber erlaubt die Abschreibung eines Gebäudes innerhalb von 40-50 Jahren zu 100%. Das bedeutet, dass der Gebäudewert mit mindestens 2% pro Jahr abgeschrieben werden kann.  Dadurch kannst du jedes Jahr eine Abschreibung geltend machen, die deine Steuerlast mindert, ohne dass du real eine Ausgabe getätigt hast. Es ist bei vielen Immobilien möglich die Grundlage für die Abschreibung zu erhöhen und somit jedes Jahr mehrere Hundert oder Tausend Euro zusätzlich steuerlich abzusetzen.  Obwohl eine Abschreibung bei einer wertbeständigen Immobilie kaum notwendig ist, kannst du diesen Steuervorteil zu deinem Gunsten nutzen. So baust du Vermögen auf und sparst Steuern. Sanierungskosten steuerlich geltend machen Ein weiterer Steuervorteil bei Immobilien ist die Möglichkeit, Sanierungskosten steuerlich geltend zu machen.  Dabei können die Kosten, die bei der Vermietung anfallen, oft in voller Höhe abgesetzt werden. Angenommen, du besitzt eine abgewohnte Wohnung, die du für 15.000 Euro modernisieren lässt, um sie in einen besseren Zustand zu bringen. Die Kosten für die Sanierung kannst du als Ausgaben angeben und so deine Steuerlast mindern.  Allerdings ist die Investition in die Modernisierung eigentlich keine Ausgabe, denn durch die Modernisierung ist der Wert der Wohnung gestiegen und sie hat einen höheren Wiederverkaufswert.  Zudem kannst du die Wohnung in einem besseren Zustand vermieten und so einen höheren Mietpreis erzielen. Dies verbessert nicht nur deine monatliche Rechnung, sondern wirkt sich auch positiv auf einen potenziellen Verkauf aus.  Mit uns kannst du zudem noch weitere Informationen nutzen, um die steuerliche Abschreibung zu optimieren und somit noch mehr zu sparen. PRIVAT GEHALTENE IMMOBILIEN NACH 10 JAHREN STEUERFREI VERKAUFEN Du kannst von einem weiteren Steuervorteilen profitieren, wenn Du eine Immobilie besitzt: Nach einer Haltedauer von mindestens 10 Jahren ist der Verkaufserlös zu 100% steuerfrei. Das bedeutet, dass Du den Verkaufsgewinn (Verkaufserlös abzüglich Kaufpreis) nicht versteuern musst. Selbst der Wertzuwachs, der ohne Sanierungsmaßnahmen durch Inflation und der Nachfrage entsteht, kann komplett steuerfrei vereinnahmt werden. In unserem vorherigen Beispiel hattest Du bereits 15.000 Euro Modernisierungskosten steuerlich abgesetzt. Wenn Du die Wohnung nun verkaufst, bekommst Du durch den Wertzuwachs mindestens 15.000 Euro mehr, die zusätzlich komplett steuerfrei sind. Aber was ist, wenn Du die Immobilie eigentlich behalten möchtest und nicht an Fremde verkaufen willst? Wir helfen Dir dabei, clevere Investmentstrategien zu entwickeln und umzusetzen. So könntest Du die Wohnung nach 10 Jahren einfach an Deinen Ehepartner, Deine Kinder oder sogar an Deine eigene Firma verkaufen. Du realisierst den Gewinn steuerfrei und behältst gleichzeitig die Immobilie, die weiterhin Erträge für Dich erwirtschaften kann. FAZIT Zusammenfassend lässt sich sagen, dass vermietete Immobilien ein enormes Potenzial für Steuervorteile bieten, von denen man finanziell profitieren kann. Allerdings sollte man dabei nicht nur auf das Einsparen von Steuern fokussieren, sondern auch das Gesamtvorhaben im Blick haben. Es ist wichtig, die passende Immobilien-Strategie zu wählen und dabei alle Aspekte zu berücksichtigen, um langfristigen Erfolg zu sichern. Wenn auch du von den Vorteilen vermieteter Wohnimmobilien profitieren möchtest, steht dir unser Investoren-Team gerne zur Verfügung. Gemeinsam mit deinem Steuerberater erörtern wir die passende Strategie für dich und dein Vorhaben. Vereinbare gerne ein kostenloses Beratungsgespräch mit uns!    In einem späteren Artikel werden wir näher auf die Vorteile eingehen, Immobilien in eigenen Gesellschaften zu halten.

Bis zu 30% Preisverfall? – Immobilienpreisentwicklung in Deutschland

BIS ZU 30% PREISVERFALL? – EIN BLICK AUF DIE IMMOBILIENPREISENWICKLUNG IN DEUTSCHLAND 2022 war ein prekäres Jahr für den deutschen Immobilienmarkt. Zahlreiche Faktoren – darunter Krieg, Inflation, Energiekrise und steigende Bauzinsen haben die Preise für Wohnimmobilien beeinflusst. Dies hat zu einem erhöhten Angebot geführt. Verunsicherte Eigentümer versuchen Ihre Immobilien vor dem großen Preisverfall noch an den Mann zu bringen.   Doch wie haben sich die Immobilienpreise tatsächlich entwickelt? Ist der große Crash eingetreten? Wie ist die Zukunftsprognose? Um dies zu ermitteln, ist es hilfreich, die verschiedenen Elemente der Preisbildung näher zu betrachten. ANGEBOTSPREISE ALS BENCHMARK FÜR PREISENTWICKLUNGEN Analysen, die auf Angebotsdaten beruhen, liegen die allgemein zugänglichen und in den Immobilienportalen inserierten Objektpreise zugrunde. Ein Vergleich der momentanen Auswertung des Immobilienmarkts mit dem Vorjahreszeitraum zeigt eine moderate Preissteigerung über ganz Deutschland betrachtet.   „Die Angebotspreise über ganz Deutschland haben seit der letzten Messung am 17.10.22 sogar angezogen von 3.200 €/m² auf 3.400 €/m²“, erklärt das Sprengnetter-AVM-Team rund um COO Christian Sauerborn. „Damit wird wieder einmal sehr deutlich, dass die Angebotspreise allein nicht zur Interpretation des tatsächlichen Marktgeschehens herangezogen werden können.“ In den zehn analysierten Großstädten Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart haben die Angebotspreise mit aktuell 5.700 €/m² zu 5.800 €/m² (Wert am 17.10.22) kaum nachgegeben. Die Angebotsmenge hingegen hat nachgelassen, unter anderem aufgrund der klassischen zyklischen Schwankung, die durch die Weihnachtsferien bedingt ist. So steht der Index in ganz Deutschland bei 111 (Wert am 17.10.22: 149) und in den Großstädten bei 107 (Wert am 17.10.22: 124). HOHE VOLATILITÄT AUF DEM MARKT Was bedeutet das nun für Sparer? Sparer, die ihr Geld in Form von Festgeldern anlegen, können häufig nicht mehr mit einer Kaufkraftsteigerung rechnen. Dies bedeutet, dass sie entweder einzig und allein Zinsen erhalten oder im schlimmsten Fall gar keine Erträge mehr erzielen. Ersparnisse hingegen, die in anderen Anlageformen wie Aktien investiert werden, leiden unter der hohen Inflation, da Kursgewinne hier lediglich nominell stattfinden und somit nur sehr geringe Realerträge erzielt werden. Auswirkungen der inflation auf bestehende immobiliendarlehen Denn tatsächlich sind die Angebotspreise so volatil, dass Analysten je nach zeitlichem Ansatzpunkt praktisch jede beliebige Aussage daraus interpretieren können.   Doch klettern die Immobilienpreise nun nach oben, obwohl der große Crash prophezeit wurde? Nein. Das tun sie nicht.   KAUFPREISE – UNTERSCHIED ZWISCHEN ANGEBOTSPREIS UND TRANSAKTION Valide Aussagen über die Entwicklungen auf dem Wohnimmobilienmarkt sind nur mit Kaufpreisen möglich, da Angebotsdaten in Portalen selten dem am Ende ausgehandelten Transaktionspreis entsprechen. Für Kaufpreisanalysen werden real erzielte Preise genutzt. PREISENTWICKLUNG IM JAHR 2022 Die stetigen Preissteigerungen von Wohnimmobilien haben im Jahr 2022 tatsächlich ein Ende gefunden. Allerdings sprechen wir mitnichten von Markteinbrüchen in Höhe von 30 Prozent. Ein Blick auf die Preisentwicklung des Teilmarktes Eigentumswohnungen zeigt im vierten Quartal 2022 eine Negativentwicklung von -5,3 Prozent zum Vorquartal über ganz Deutschland betrachtet. Der Preisabfall zum Vorjahresquartal beträgt bei Eigentumswohnungen -7.7 Prozent, was aus kurzfristiger Perspektive bereits eine heftige Veränderung darstellt. WOHER KOMMT DIE KLUFT ZWISCHEN DER GEFÜHLTEN PREISENTWICKLUNG UND DEN FAKTEN? Diese Zahlen gelten wohlgemerkt für ganz Deutschland. Bei der Betrachtung einzelner Städte kann es naturgemäß zu nach oben oder unten abweichenden Tendenzen kommen, was dann oftmals die subjektive Wahrnehmung deutlicher prägt als ein – vielleicht noch – eher weniger „spektakulärer“ Wert. Betrachten wir beispielsweise den Münchner Wohnimmobilienmarkt, ist ein Preisabfall von insgesamt knapp -10 Prozent in den Quartalen Q2/22 und Q3/22 sichtbar. ZUKUNFTSPROGNOSE – STEIGENDE PREISE Es gibt bereits erste Anzeichen, dass der Preisverfall nicht so weiter gehen wird. So hat Sprengnetter festgestellt, dass in München nach einem Preisverfall von insgesamt knapp -10 Prozent in den Quartalen 02/22 und Q3/22 die Negativentwicklung im Vergleich von Q4/22 zu Q3/22 nur noch -0,5 % (Entwicklung zum Vorjahresquartal: -6,8 %) beträgt.    Dies sieht auch die Bundesbank so. In ihrem Monatsbericht Dezember 2022 beschäftigt sie sich mit den Perspektiven der deutschen Wirtschaft für die Jahre 2023 bis 2025. Ein erwartungsgemäß knappes Angebot und die überaus hohen und weiter steigenden Baukosten sorgen – so die Bundesbank – allmählich wieder für Preisauftrieb. Dazu würde auch die grundsätzlich intakte Nachfrage nach Wohnraum beitragen. Alles in allem geht die Bundesbank davon aus, dass die Preise für Wohnimmobilien im Verlauf des Jahres 2023 und auch im weiteren Projektionszeitraum wieder steigen werden, wenn auch mit weitaus niedrigeren Raten als bisher.

Deutschland im Auge der Inflation

DEUTSCHLAND IM AUGE DER INFLATION Corona, der Ukrainekonflikt, steigende Rohstoffpreise: Das Schreckensgespenst der Inflation ist im vergangenen Jahr mit voller Wucht nach Deutschland zurückgekehrt. Auch wenn die Inflation von dem Vorjahreshoch von 10,4% im November bis heute um 1,8% gesunken ist, kann man noch lange nicht von Entwarnung reden.  Wir müssen uns langfristig auf eine hohe und langanhaltende Inflationsphase einstellen. Die herrschende Mangelwirtschaft, das Ziel der Deglobalisierung, der permanente Fachkräftemangel, die zwingende Co2 Neutralität und der Übergang zur Kreislaufwirtschaft sind entscheidende Einflussfaktoren für die Entwicklung der Inflation in diesem Jahrzehnt nicht nur in Deutschland, sondern weltweit. In Anbetracht all dieser Faktoren ist es für potenzielle Investoren wichtig zu verstehen, wie sich die aktuellen Inflationstrends auf ihre Investitionen in Wohnimmobilien auswirken werden und vor allem welche Chancen hierdurch entstehen! Auswirkungen auf den bauzins Der Zusammenhang zwischen den Bauzinsen in Deutschland und der anhaltenden hohen Inflation ist massiv spürbar. Da die Banken ihre Zinssätze stets an die Geldmengenentwicklung anpassen, steigt auch hier die Zinsbelastung parallel zur Inflation. Diese Entwicklung können Kreditnehmer bei einem Baudarlehen nicht außer Acht lassen: Je höher die Inflation, desto mehr müssen sie für die Baufinanzierung aufbringen. Als Reaktion auf die steigende Inflation passen die Banken die Kreditzinsen an und verschärfen die Kreditvergabekriterien. Um sich bei der Beantragung eines Hypothekendarlehens die besten Konditionen zu sichern, müssen Kreditnehmer vor allem mehr Sicherheiten einbringen. welche auswirkungen hat die rekordinflation auf festgelder und ersparnisse? Was bedeutet das nun für Sparer? Sparer, die ihr Geld in Form von Festgeldern anlegen, können häufig nicht mehr mit einer Kaufkraftsteigerung rechnen. Dies bedeutet, dass sie entweder einzig und allein Zinsen erhalten oder im schlimmsten Fall gar keine Erträge mehr erzielen. Ersparnisse hingegen, die in anderen Anlageformen wie Aktien investiert werden, leiden unter der hohen Inflation, da Kursgewinne hier lediglich nominell stattfinden und somit nur sehr geringe Realerträge erzielt werden. Auswirkungen der inflation auf bestehende immobiliendarlehen Der große Vorteil bei bestehenden Immobiliendarlehen ist, dass die Kreditsumme und die Kreditrate festgeschrieben wird. Eigennutzer können langfristig die geschuldete Kreditsumme durch steigende Gehälter einfacher zurückzahlen. Auch Immobilieninvestoren profitieren von der Inflation, da auch die Mieteinnahmen langfristig steigen. Somit kann das aufgenommene Darlehen viel schneller getilgt werden. Auswirkungen auf die mieteinnahmen Angesichts der steigenden Kreditzinsen, der Baukosten und der Rekordinflation wird Wohneigentum für viele immer unerreichbarer. Infolge dieser finanziellen Belastung sind die Menschen gezwungen, stattdessen zu mieten – eine Maßnahme, die nach den jüngsten Erkenntnissen der Landesbank Helaba die Mietpreise wahrscheinlich weiter in die Höhe treiben wird.   Aus diesen Gründen hat sich Anstieg der Wohnungsmieten in Deutschland nach einer Phase mit relativ moderaten Zuwächsen wieder beschleunigt. Im dritten Quartal des Vorjahres kletterten die Angebotsmieten nach Daten des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) im Schnitt kräftig um 5,8 Prozent zum Vorjahresquartal. Das war mehr als das Mittel aus dem dritten Quartal der vergangenen drei Jahre (plus 4,5 Prozent). In allen Bundesländern lag der Zuwachs über dem mittelfristigen Trend. „Es zeigt sich, dass die Dynamik zunimmt“, sagte IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. Die Menschen suchten zunehmend Mietwohnungen, während einige Vermieter offenbar wegen der hohen Inflation höhere Mieten ansetzten. Weiterer Faktor – wohnraumknappheit Ein Weiterer wichtiger Faktor für diesen ist der große Wohnraummangel in Deutschland. Der Bau neuer Wohnungen bricht ein. Dabei steht das Land vor einer enormen Herausforderung.   Die sozialpolitische Notlage in Deutschland droht schlimme Folgen für das Land nach sich zu ziehen. Der Boom hat viele Menschen optimistisch gestimmt, doch die Betongeld-Ära auf dem Bau endet nun abrupt und bezahlbare Wohnungen sind nicht mehr in ausreichender Zahl verfügbar. Hinzu kommt, dass hunderttausende Flüchtlinge aus der Ukraine und dem Nahen Osten Unterkunft suchen – und das ganz gleich, ob die Regierung weitere Arbeitskräfte ins Land holen möchte oder nicht.   Die Notlage in Bezug auf Wohnungsbau in Deutschland ist besorgniserregend. Statt der geplanten 400.000 neuen Wohnungen werden in diesem Jahr nur 280.000 entstehen, im nächsten Jahr sogar nur noch 245.000. Der Auftragseingang bei den Baufirmen für neue Wohnungen und Häuser ist um 12,6 Prozent rückläufig und es gibt fast 200.000 unbesetzte Stellen bei Bauunternehmen. Der Mangel an bezahlbaren Wohnungen verschlimmert sich offensichtlich zusehends – eine Situation, welche uns noch lange begleiten wird. Auswirkungen auf die Immobilienpreise Die Immobilie war schon immer ein krisensicheres Investment. Während sich bei einer hohen Inflation Geld entwertet, entwickelt sich die Immobilie als Sachwert gegen die Inflation. Was bedeutet das nun für die Immobilienpreise? Hier ist der Betrachtungszeitraum entscheidend. Wer heute eine Immobilie erwirbt und morgen eine Inflationäre Preissteigerung erwartet ist hier falsch. Langfristige Investoren hingegen können genau davon profitieren.  Vor allem jetzt stellen man fest, dass aufgrund gestiegener Bauzinsen eine Korrektur auf dem Immobilienmarkt stattfindet. Betroffen sind vor allem Randlagen. Doch der Markt dreht sich laut Geschäftsführerin Gesa Crockford schon langsam wieder: „In den Metropolen sehen wir bereits Anzeichen, dass die Nachfrage bei Kaufinteressierten wieder ansteigt.“ Nachdem die infolge der Zinswende deutlich gestiegenen Bauzinsen in den vergangenen Monaten für Zurückhaltung auf der Käuferseite gesorgt haben, locken die gefallenen Immobilienpreise nun wieder mehr Interessenten an. FAZIT Die Aussicht für langfristig orientierte Immobilienkäufer sieht durchaus vielversprechend aus.  Die Auswirkung der Steuervorteile, der Einfluss der Inflation auf eingefrorene Darlehenssummen und den künftig zu erwartenden Mietsteigerungen, machen Immobilien-Investments nach wie vor attraktiv. Gestiegene Bauzinsen können langfristig mit steigenden Mieteinnahmen kompensiert werden. Entscheidend ist der Standort.  Immobilien in Nachfragelagen werden sich immer langfristig durchsetzen.   Du bist auch auf der Suche nach einer Immobilie als Kapitalanlage im Großraum Stuttgart? Dann könnte Dich das interessieren! Unser Direktmandat! Dein persönlicher Zugang zu unseren Off-Market Immobilien und wahlweise inkl. einer persönlichen Beratung. Immobilien aus einer Hand, von uns gekauft und von uns weiterentwickelt. Melde Dich jetzt kostenlos und unverbindlich an.

Das ändert sich 2023 für Mieter und Eigentümer

DAS ÄNDERT SICH 2023 FÜR MIETER UND EIGENTÜMER Der deutsche Immobilienmarkt wird sich im Jahr 2023 deutlich verändern. Es treten neue Gesetze in Kraft, die sich sowohl auf Mieter als auch auf Eigentümer auswirken werden. Insbesondere Eigentümer könnten infolge dieser Änderungen mit höheren Kosten rechnen, da sie ihre Mietobjekte an die aktualisierten Rahmenbedingungen anpassen müssen.  GEG-novelle: Verschärfungen schreiten voran Am 1. Januar 2023 sind neue, strengere Anforderungen an das Primärenergieniveau beim Neubau im Rahmen des Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft getreten. Mit dem EH55-Standard müssen Gebäudeeigentümer ein Niveau von 55 Prozent der benötigten Primärenergie erreichen. Allerdings werden die geplanten höheren Anforderungen am Wärmeschutz vorerst nicht umgesetzt.   Für 2024 sind jedoch weitere Verschärfungen in Aussicht gestellt, so etwa auch eine Solaranlagenpflicht. Laut der Bundesarchitektenkammer (BAK) soll 2025 schließlich eine große Novelle des GEG folgen. Neubauförderung: Richtlinie tritt ab März 2023 in Kraft Voraussichtlich am 1. März 2023 wird die Förderrichtlinie „Klimafreundliches Bauen“ in Kraft treten. Bis dahin werden nur noch Neubauten der Effizienzhaus-Stufe 40 mit Nachhaltigkeitsklasse unterstützt.   Die Zuständigkeit für die Neubauförderung wird künftig beim Bundesbauministerium liegen, anders als bislang, wo sie im Wirtschaftsministerium lag. CO2-Kosten: Vermieteranteil und verwalterpflichten Ab dem 1. Januar 2023 tritt das CO2-Kostenaufteilungsgesetz in Kraft, mit dem die Kosten für CO2-Emissionen neu aufgeteilt werden. Es wurde ein Stufenmodell erstellt, wonach der Anteil des Vermieters an den Kosten sinkt, je besser die Energieeffizienz des Gebäudes ist und umgekehrt. Bislang mussten Mieter allein für die Kosten aufkommen.   Verwalter sind laut Gesetz künftig dazu verpflichtet, Informationen aus Rechnungen zur Heizkostenabrechnung oder zum Brennstoffverbrauch weiterzugeben, mit denen die Aufteilung der Kostenzahlung für den CO2-Preis bestimmt wird. Wohngeld-plus-gesetz ist in kraft getreten Am 1.1.2023 ist das Wohngeld-Plus-Gesetz in Kraft getreten. Unter anderem wurde damit eine dauerhafte Heizkostenkomponente und eine Klimakomponente eingeführt, wodurch auch die Wohngeldformel angepasst wurde. Bonus für Gasheizungen nach § 35c EStg entfällt Ab dem 1. Januar 2023 werden sich die Bedingungen der steuerlichen Förderung für neue Heizungen in selbstgenutztem Wohneigentum ändern. Der Bonus für Gasheizungen nach § 35c Einkommensteuergesetz (EStG) wird gestrichen.  Abgabefrist für Grundsteuer endet am 31. Januar 2023 Die Abgabefrist der Feststellungserklärung für die neue Grundsteuer wurde bis zum 31. Januar 2023 verlängert. Ursprünglich sollte die Abgabefrist am 31. Oktober 2022 enden, allerdings wird die neue Grundsteuer erst am 1. Januar 2025 in Kraft treten. STEUERLICHE VERGÜNSTIGUNGEN FÜR KLEINE PHOTOVOLTAIKANLAGEN Für kleine Photovoltaikanlagen mit einer Leistung von 30 Kilowatt-Peak (kWp) gibt es ab dem Veranlagungszeitraum 2022 steuerliche Erleichterungen. Die Einnahmen aus solchen Anlagen sind auf Eigenheimen und Mehrfamilienhäusern ertragssteuerfrei. Ab 2023 wird zudem die Umsatzsteuer auf null reduziert. PFLICHT ZUM HYDRAULISCHEN AUSGLEICH BEI GASZENTRALHEIZUNGEN Ab dem 30. September 2023 ist ein hydraulischer Abgleich bei Wohngebäuden mit mindestens zehn Einheiten und Nichtwohngebäuden ab einer Fläche von mehr als 1.000 Quadratmetern Heizfläche erforderlich. Ab dem 15. September 2024 gilt dies auch für Wohngebäude ab sechs Einheiten. STEUERVORTEILE: LINEARE AFA SATZ VON ZWEI AUF DREI PROZENT ERHÖHT Am 1. Januar 2023 wird der lineare AfA-Satz zur Abschreibung von Wohngebäuden in Deutschland von 2 auf 3 Prozent angehoben. Das gilt bereits für Wohngebäude, die ab Januar 2023 fertiggestellt werden, nicht erst – wie ursprünglich geplant – nach dem 30.6.2023. BEG-REFORM IST IN KRAFT GETRETEN Die Reform der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) ist am 1. Januar 2023 in Kraft getreten. Mit den neuen Bestimmungen gelten nun strengere Bedingungen für eine Sanierung zum Effizienzhaus-Standard sowie für Einzelmaßnahmen. Darüber hinaus wird ein Bonus bei seriellen Sanierungen eingeführt, um Strom- und Wärmekosten weiter zu senken. STEIGENDE KOSTEN BEI DER IMMOBILIEN-ERBSCHAFT Durch das Jahressteuergesetz 2022 wurde die Wertermittlung von Immobilien verändert, jedoch blieben die Freibeträge unangetastet. Dadurch müssen Personen, die im Jahr 2023 ein Haus oder eine Wohnung erben, höhere Abgaben leisten. Bayern hat angekündigt, gegen diese Änderung vor dem Bundesverfassungsgericht zu gehen. PREISBREMSEN FÜR GAS RÜCKWIRKEND ZUM 01.01.2023 Zwischen dem 1.3.2023 und dem 30.4.2024 sollen Preisbremsen für Gas und Fernwärme Entlastung bringen. Gaskunden wird ein Bruttopreis von zwölf Cent pro Kilowattstunde für 80 Prozent des bisherigen Verbrauchs garantiert, beim Strom sind ebenfalls 40 Cent pro Kilowattstunde geplant. Diese Bremsen gelten sowohl rückwirkend als auch für Januar und Februar 2023. ZERTIFIZIERTER WEG-VERWALTER AB DEZEMBER 2023 Ab dem 1. Dezember 2023 können Wohnungseigentümer verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird. Dieser muss entweder einen Sachkundenachweis vorlegen oder eine entsprechende Ausbildung und Qualifikation nachweisen. Ursprünglich sollte dies schon ab dem 1. Dezember 2022 gelten. Verwalter, die am 1. Dezember 2020 bereits bestellt waren, gelten bis zum 1. Juni 2024 als zertifiziert.

Der Zins und der Baufinanzierungsmarkt – Was bedeutet das für Anleger?

DER ZINS UND DER BAUFINANZIERUNGSMARKT – WAS BEDEUTET DAS FÜR ANLEGER? Im Vergleich zu November 2021 sind die Kosten für ein zehnjähriges Immobiliendarlehen um mehr als das Dreifache gestiegen. Somit haben die Zinsen für Immobilienkredite mit 4 Prozent ein neues Jahreshoch erreicht. Das ist gleichzeitig auch der höchste Stand seit dem Jahr 2011.  Dass die Zinsen zeitnah wieder spürbar sinken werden, ist unwahrscheinlich. Vereinzelte Schwankungen nach unten sind aber möglich. Die Mehrheit der Fachleute geht sogar davon aus, dass die Zinsen für ein Baudarlehen bis zum Jahresende langsam steigen und bei etwas über 4 Prozent liegen werden. WELCHE FAKTOREN BEEINFLUSSEN DIE ENTWICKLUNG DER ZINSEN? Als Grund für den extremen Anstieg der Bauzinsen wird von vielen die Erhöhung des Leitzinses gesehen. Das wird häufig jedoch etwas aus dem Zusammenhang gerissen. Eine Anhebung der Leitzinsen beeinflusst nicht unmittelbar die Erhöhung der Zinsen für Immobilienkredite.  Die Abhängigkeit von Hypothekenzins und Leitzins ist zwar vorhanden, aber weitaus komplexer. Ein Treiber ist die „hohe Inflation“, die die Renditen langfristiger Anleihen und Pfandbriefen anfeuert, wonach sich die Bauzinsen überwiegend orientieren. Wie sehr beeinflusst der Leitzins die hypothekenzinsen? Um die Inflation zu bekämpfen, hat die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins innerhalb eines Jahres in nur drei Schritten von null auf 2 Prozent angehoben. Im Winter sollen dann die wichtigsten Zentralbanken die weitere Entwicklung des Baugeldes bestimmen. Die Notenbanken sind in solchen Fällen gezwungen, ihren Spielraum weiter auszudehnen. Um aber ein Überlasten der Konjunktur zu vermeiden, müssen bei Zinssteigerungen die ökonomischen Grenzen unseres Wirtschaftssystems genauestens beachtet werden. Eine Überlastung muss unbedingt vermieden werden. Selbst bei steigendem Leitzins könnten sich dann die Bauzinsen auf stabilem Niveau halten oder sich idealerweise leicht nach unten korrigieren. Bricht der Immobilienmarkt ein? Durch das sprunghafte Umfeld – verursacht durch Inflation, Zinsanstieg, Lieferkettenengpässe und Ukrainekrieg – sind so viele Variablen in Bewegung wie noch nie. Bauträger und Projektentwickler haben mit der Materialknappheit, den Lieferschwierigkeiten, dem Fachkräftemangel sowie den erheblich gestiegenen Finanzierungs- und Baustoffkosten schwer zu kämpfen. Daraus resultiert, dass viele Vorhaben verschoben oder sogar auf Eis gelegt wurden. Im Jahr 2022 werden in Deutschland deshalb rund 150.000 Wohnungen weniger gebaut als von der Bundesregierung vorgesehen waren, die aber dringend benötigt werden. Außerdem ist die Vergabe von Krediten schwieriger geworden. Um ein Darlehen zu bekommen, muss die Kapitaldienstfähigkeit wegen der gestiegenen Zinsen gewährleistet sein. Die Banken sind deshalb strenger bei der Prüfung von Bonitäten geworden. Hinzu kommt, dass höhere Absicherungen und mehr Eigenkapital verlangt werden. Deshalb ist die Nachfrage, insbesondere nach selbstgenutzten Immobilien im Hochpreissegment, stark zurückgegangen. Bei dieser Fülle an Negativentwicklungen könnte man sich die schlimmsten Untergangsszenarien ausmalen. Zur Beruhigung: Dies ist kein Einbruch des gesamten Immobilienmarkts, sondern die Folge einer vorherrschenden Übernachfrage, die sich jetzt allmählich abbaut. Somit normalisiert sich gerade die Marktsituation. Dass die Immobilienpreise zeitnah signifikant einbrechen, insbesondere in Großstädten und Metropolregionen wie Stuttgart, ist aus heutiger Sicht ausgeschlossen. Hierfür müssten ganz schnell viele bezahlbare Wohnungen zur Verfügung stehen, die aufgrund der gestiegenen Baukosten und Zinsen, der Lieferkettenprobleme bzw. der hohen Mindeststandards in der Bauausführung nicht gebaut werden können.  Ein weiterer Aspekt, der maßgeblich für Stabilität auf dem deutschen Immobilienmarkt sorgt, sind die langfristig angelegten Immobilieninvestments mit langfristig abgesicherten Zinsfestschreibungen. Diese schützen vor hohen Schwankungen und sorgen für eine sehr geringe Volatilität. Laut VDP-Recherche haben sich die Preise für Wohnimmobilien in Großstätten im Vergleich zum 2. Quartal 2022 zwar um -0,7 % zurück entwickelt, aber im Vergleich zum 3. Quartal 2021, also vor einem Jahr, sind sie um + 6,1 % gestiegen. Das bedeutet, dass bereits jetzt Verkäufer die vorherrschende Inflation einpreisen. Der Wohnimmobilien-Markt in Deutschland ist in solchen Wirtschaftsphasen auch aus verschiedenen anderen Gründen robuster als der Aktien-Markt. Darauf gehen wir in einem späteren Blog genauer ein. die rückkehr zur 1-prozent-tilgung bei annuitätendarlehen Während der Niedrigzinsphase war es gang und gäbe, mit einer möglichst hohen Anfangstilgung zu starten, um damit die Schuldenlast schneller zu minimieren. Auch Banken waren daran interessiert, dass der Kredit zügig zurückgezahlt wird, um das Risiko künftig steigender Zinsen auf dem Kapitalmarkt zu reduzieren. Die Anfangstilgung eines Grundschulddarlehens lag bei mindestens zwei Prozent. In den 2000er Jahren hingegen, in denen man für Bauzinsen 4,5 Prozent oder mehr zahlte, war eine einprozentige Tilgung durchaus üblich. Mit der niedrigeren Tilgung werden die Raten geringgehalten und damit die Attraktivität für Immobilien-Investments gesteigert. Mit Sondertilgungen könnte man zu einem geeignetem Zeitpunkt ausgleichen bzw. die Tilgungshöhe anpassen. Zurzeit bieten immer mehr Banken wieder die einprozentige Tilgung. verlängert sich dadurch die abzahlungsdauer? Die Gesamtlaufzeit einer Baufinanzierung bestimmen zwei Faktoren – Zinssatz und Tilgungssatz, die sich gegenseitig bedingen. Wer einen Vertrag mit einer einprozentigen Tilgung schließt, ist bei einem Zins von 5 Prozent schneller fertig als bei einem Zinssatz von nur 1 Prozent.  Klingt merkwürdig, ist aber simple Mathematik. Getilgt wird in beiden Fällen mit der anfänglichen Tilgung (Bsp. 1 %) zuzüglich ersparter Zinsen. Fall 1: 5 % oder Fall 2: 1 %. Je höher also der Zins, desto höher der Anteil der ersparten Zinsen!  Durch den annuitätischen Hebel wird des Darlehen, bei gleichbleibender Rate, schneller getilgt. Kapitalanleger können darüber hinaus die Zinsausgaben in voller Höhe steuerlich absetzen und dadurch die Steuereinnahmen kompensieren. Das gleiche Prinzip gilt auch bei einer höher festgelegten Tilgung. Auch darauf gehen wir in einem späteren Blog näher ein. wie wird sich der preis der immobilien nach der boom-dekade entwickeln? Da die Baupreise bei gestiegenen Zinsen aller Vorrausicht nach noch weiter steigen werden und die Inflation in Deutschland auf hohem Niveau bleiben wird, werden die Preise für Wohnimmobilien in Ballungszentren nicht nur stabil bleiben, sondern langfristig im Nennwert weiterwachsen. Die bereits vorherrschende Nachfrage nach Mietwohnungen wird die Preise für Mieten nach oben bewegen. Eigentümer von Bestandsimmobilien können sich auch wegen der schleppenden Schaffung von Neubauwohnungen auf eine hohe Nachfrage nach bezahlbaren Investments und Mietwohnungen in Stuttgart einstellen. Die Aussicht für langfristig orientierte Immobilienkäufer sieht vielversprechend aus. Die Auswirkung der Steuervorteile, der Einfluss der Inflation auf eingefrorene Darlehenssummen und den künftig zu erwartenden Mietsteigerungen machen Immobilien-Investments nach wie vor attraktiv. Das private Immobilien-Investment genießt heute noch Privilegien wie kein anderes Investitionsgut auf dem Finanzmarkt. Und gleichzeitig leisten Wohnimmobilien auch einen sozialen