BIS ZU 30% PREISVERFALL? - EIN BLICK AUF DIE IMMOBILIENPREISENWICKLUNG IN DEUTSCHLAND
2022 war ein prekäres Jahr für den deutschen Immobilienmarkt. Zahlreiche Faktoren – darunter Krieg, Inflation, Energiekrise und steigende Bauzinsen haben die Preise für Wohnimmobilien beeinflusst. Dies hat zu einem erhöhten Angebot geführt. Verunsicherte Eigentümer versuchen Ihre Immobilien vor dem großen Preisverfall noch an den Mann zu bringen.
Doch wie haben sich die Immobilienpreise tatsächlich entwickelt? Ist der große Crash eingetreten? Wie ist die Zukunftsprognose? Um dies zu ermitteln, ist es hilfreich, die verschiedenen Elemente der Preisbildung näher zu betrachten.
ANGEBOTSPREISE ALS BENCHMARK FÜR PREISENTWICKLUNGEN
Analysen, die auf Angebotsdaten beruhen, liegen die allgemein zugänglichen und in den Immobilienportalen inserierten Objektpreise zugrunde.
Ein Vergleich der momentanen Auswertung des Immobilienmarkts mit dem Vorjahreszeitraum zeigt eine moderate Preissteigerung über ganz Deutschland betrachtet.
„Die Angebotspreise über ganz Deutschland haben seit der letzten Messung am 17.10.22 sogar angezogen von 3.200 €/m² auf 3.400 €/m²“, erklärt das Sprengnetter-AVM-Team rund um COO Christian Sauerborn. „Damit wird wieder einmal sehr deutlich, dass die Angebotspreise allein nicht zur Interpretation des tatsächlichen Marktgeschehens herangezogen werden können.“ In den zehn analysierten Großstädten Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart haben die Angebotspreise mit aktuell 5.700 €/m² zu 5.800 €/m² (Wert am 17.10.22) kaum nachgegeben. Die Angebotsmenge hingegen hat nachgelassen, unter anderem aufgrund der klassischen zyklischen Schwankung, die durch die Weihnachtsferien bedingt ist. So steht der Index in ganz Deutschland bei 111 (Wert am 17.10.22: 149) und in den Großstädten bei 107 (Wert am 17.10.22: 124).
HOHE VOLATILITÄT AUF DEM MARKT
HOHE VOLATILITÄT AUF DEM MARKT
Was bedeutet das nun für Sparer? Sparer, die ihr Geld in Form von Festgeldern anlegen, können häufig nicht mehr mit einer Kaufkraftsteigerung rechnen. Dies bedeutet, dass sie entweder einzig und allein Zinsen erhalten oder im schlimmsten Fall gar keine Erträge mehr erzielen. Ersparnisse hingegen, die in anderen Anlageformen wie Aktien investiert werden, leiden unter der hohen Inflation, da Kursgewinne hier lediglich nominell stattfinden und somit nur sehr geringe Realerträge erzielt werden.
Auswirkungen der inflation auf bestehende immobiliendarlehen
Denn tatsächlich sind die Angebotspreise so volatil, dass Analysten je nach zeitlichem Ansatzpunkt praktisch jede beliebige Aussage daraus interpretieren können.
Doch klettern die Immobilienpreise nun nach oben, obwohl der große Crash prophezeit wurde?
Nein. Das tun sie nicht.
KAUFPREISE - UNTERSCHIED ZWISCHEN ANGEBOTSPREIS UND TRANSAKTION
Valide Aussagen über die Entwicklungen auf dem Wohnimmobilienmarkt sind nur mit Kaufpreisen möglich, da Angebotsdaten in Portalen selten dem am Ende ausgehandelten Transaktionspreis entsprechen. Für Kaufpreisanalysen werden real erzielte Preise genutzt.
PREISENTWICKLUNG IM JAHR 2022
Die stetigen Preissteigerungen von Wohnimmobilien haben im Jahr 2022 tatsächlich ein Ende gefunden.
Allerdings sprechen wir mitnichten von Markteinbrüchen in Höhe von 30 Prozent.
Ein Blick auf die Preisentwicklung des Teilmarktes Eigentumswohnungen zeigt im vierten Quartal 2022 eine Negativentwicklung von -5,3 Prozent zum Vorquartal über ganz Deutschland betrachtet. Der Preisabfall zum Vorjahresquartal beträgt bei Eigentumswohnungen -7.7 Prozent, was aus kurzfristiger Perspektive bereits eine heftige Veränderung darstellt.
WOHER KOMMT DIE KLUFT ZWISCHEN DER GEFÜHLTEN PREISENTWICKLUNG UND DEN FAKTEN?
Diese Zahlen gelten wohlgemerkt für ganz Deutschland. Bei der Betrachtung einzelner Städte kann es naturgemäß zu nach oben oder unten abweichenden Tendenzen kommen, was dann oftmals die subjektive Wahrnehmung deutlicher prägt als ein – vielleicht noch – eher weniger „spektakulärer“ Wert.
Betrachten wir beispielsweise den Münchner Wohnimmobilienmarkt, ist ein Preisabfall von insgesamt knapp -10 Prozent in den Quartalen Q2/22 und Q3/22 sichtbar.
ZUKUNFTSPROGNOSE - STEIGENDE PREISE
Es gibt bereits erste Anzeichen, dass der Preisverfall nicht so weiter gehen wird. So hat Sprengnetter festgestellt, dass in München nach einem Preisverfall von insgesamt knapp -10 Prozent in den Quartalen 02/22 und Q3/22 die Negativentwicklung im Vergleich von Q4/22 zu Q3/22 nur noch -0,5 % (Entwicklung zum Vorjahresquartal: -6,8 %) beträgt.
Dies sieht auch die Bundesbank so. In ihrem Monatsbericht Dezember 2022 beschäftigt sie sich mit den Perspektiven der deutschen Wirtschaft für die Jahre 2023 bis 2025. Ein erwartungsgemäß knappes Angebot und die überaus hohen und weiter steigenden Baukosten sorgen – so die Bundesbank – allmählich wieder für Preisauftrieb. Dazu würde auch die grundsätzlich intakte Nachfrage nach Wohnraum beitragen. Alles in allem geht die Bundesbank davon aus, dass die Preise für Wohnimmobilien im Verlauf des Jahres 2023 und auch im weiteren Projektionszeitraum wieder steigen werden, wenn auch mit weitaus niedrigeren Raten als bisher.
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