DIE REGELN DER IMMOBILIENFINANZIERUNG
Es ist vollbracht! Du hast unseren Blogartikel Immobilienkauf – Vertrauen ist Trumpf gelesen und dich für eine geprüfte Immobilie entschieden, die sich in einer vorzüglichen Lage befindet. Der erste Schritt zum Erfolg ist getan. Zeit für Schritt zwei.
Die Immobilie ist das A,
die Finanzierung das O
Um eine Immobilie als Kapitalanlage nutzen zu können, müssen alle Parameter stimmen. Insbesondere auch die Finanzierung. Denn es handelt sich nach wie vor um eine wirtschaftliche Investition, bei der neben den Objektdaten und -zahlen auch die Finanzierungskennzahlen ein wichtiges Entscheidungskriterium sind.
Den ersten finanziellen Faktor solltest du an dieser Stelle bereits geklärt haben. „Liegt die Immobilie in meinem Budget?“ So vielversprechend die Immobilie und Investition auch sein mögen, sich finanziell zu übernehmen ist trotzdem nicht ratsam.
Wenn wir bereits dabei sind; die Finanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage unterscheidet sich vom Ziel der Eigennutzung. So sollte nur wenig bis sehr wenig Eigenkapital eingesetzt und eine 100% Finanzierung genutzt werden. In manchen Fällen ist sogar eine Finanzierung inkl. der Kaufnebenkosten möglich.
Informationen en masse sind der Schlüssel
Eines steht an dieser Stelle also bereits fest. Die Finanzierung ist ein komplexes Thema.
Diese Entscheidung sollte keinesfalls übers Knie gebrochen und in einer Hauruck Aktion entschieden werden. Sie erfordert Zeit, Engagement und Informationen über Informationen. Bankenvergleich lautet das Stichwort.
Nicht einfach nur stumpf der eigenen Hausbank vertrauen. Je mehr Banken hinsichtlich einer Finanzierung angefragt und verglichen werden, desto größer ist die Chance einer guten Finanzierung.
Dabei kannst du selbst aktiv etwas für eine Finanzierungszusage und gute Konditionen tun. Wie das geht? Mit diesen Tipps!
1. Wissen ist Macht
Wenn der Banker oder die Finanzierungsvermittlung den Eindruck gewinnt, dass du nicht wirklich weißt, was genau du da eigentlich tust und mehr auf einen Schuss in Blaue handelst, dann sind gute Konditionen schwierig. Denn niemand verleiht gerne Geld für undurchsichtige Vorhaben mit zweifelhaften Erfolgsaussichten.
Wenn Du aber hingegen zeigst, dass du Herr der Lage bist und zielgerichtet handelst, dann öffnen sich andere Türen. Deshalb solltest du bei einem Erstgespräch dein Vorhaben detailiert erklären. Das könnte sich beispielsweise so anhören:
“Ich suche gerade nach einer Wohnung in Stuttgart. Ich möchte eine Wohnung kaufen, deren Miete in einem guten Verhältnis zum Preis steht und sie langfristig als Kapitalanlage behalten. Sie soll mir später zusätzliche Einnahmen bringen. Ich halte die Stadt Stuttgart für einen guten Standort, weil… Ich habe ein erstes interessantes Objekt gefunden und möchte bei Ihnen die Finanzierung anfragen…”
Eine derartige Aufschlüsselung hat mehrere Vorteile. Einerseits hinterlässt du einen positiven Eindruck und erhöhst die Chance für eine Zusage. Andererseits kannst du später bestimmte Konditionen besser durchsetzen. Zum Beispiel den geringen Eigenkapitaleinsatz als Teil deines Konzepts.
2. Verschicke professionelle Unterlagen
Prinzipiell sollten alle Unterlagen seriös aufgemacht sein. Ein Diddlpapier eignet sich an dieser Stelle eher weniger.
Außerdem ist Übersichtlichkeit und Einfachheit entscheidend. Wenn sich der Banker erst durch eine Flut von Unterlagen mit fantasievollen Dateinamen graben muss, fällt die Zusagewahrscheinlichkeit direkt um 50%.
Mach es ihm einfach! Um seiner Verantwortung nachzukommen, muss er einschätzen können, wie wahrscheinlich es ist, dass du zahlungsunfähig wirst. Deshalb sollte er so schnell wie möglich die wichtigsten Informationen von dir haben, die ihm das Gefühl vermitteln, dass du verlässlich bist.
Deshalb die Bankunterlagen am besten folgendermaßen strukturieren:
- Füge deiner E-Mail eine Vermögensübersicht und Haushaltsrechnung bei.
- Achte bei deiner Übersicht darauf, dass sie einfach zu lesen ist. Die wichtigsten Zahlen müssen auf einen Blick zu erkennen sein.
- Vergib logische Dateinamen, damit der Banker schnell erkennen kann, welches Dokument welchen Inhalt liefert.
3. Halte deine Zusagen
Es gehört zum guten Ton im Umgang mit allen Menschen: Vereinbarungen werden eingehalten. Auch Terminzusagen.
Ansonsten gibst du deinem Gegenüber ein Gefühl der Respektlosigkeit und Unzuverlässigkeit. Beides nicht sonderlich förderlich für eine Finanzierungszusage. Deshalb am besten folgende Punkte beachten:
- Sage nie “Ich melde mich”. Sage immer, wann du dich meldest.
- Melde dich spätestens zu diesem Zeitpunkt – besser einen Tag vorher.
- Wenn du das Versprochene nicht rechtzeitig liefern kannst, melde dich, sobald du das weißt. Gib deinem Banker den Status Quo durch (z.B. “beim Makler angefragt”) und bis wann du liefern wirst.
Bonustipp
Prüfe Deinen Banker! Ganz gemäß dem Motto: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser.
Versuche herauszufinden, ob dein Banker bereits selbst in Immobilien investiert hat. Wir haben die Erfahrung gemacht, dass reine Finanzierungsberater sich oftmals mit dem Ansatz einer reinen Kapitalanlage ohne Eigenkapitaleinsatz nicht vollständig identifizieren können.
Finanzierung ist komplex, aber nicht unmöglich
Eine Finanzierung erfordert Zeit. Zeit, Engagement und Wissen. Dabei sollte sie keinesfalls auf die leichte Schulter genommen werden. Denn sie ist ebenso wichtig für den Erfolg, wie die Immobilie selbst. Gerne stehen wir dir mit Rat und Tat zur Seite.
Wir betreuen unsere Kunden auf dem Weg zur Immobilie als Kapitalanlage vom ersten bis zum letzten Schritt. Auch hinsichtlich der Finanzierung. In diesem Punkt arbeiten wir mit Finanzierern zusammen, die über große Bankennetzwerk verfügen und so viele regionale und überregionale Banken gleichzeitig prüfen können. So sparst du Zeit, Stress und Nerven.
Tipps zu deinem Immobilien Investment
6 KURZE TIPPS FÜR DEIN IMMOBILIEN-INVESTMENT Hier sind einige Tipps zum erfolgreichen Investieren in Immobilien: 1: Einen Plan entwerfen Entwerfe einen durchdachten Plan, um das Ziel deiner Kapitalanlage festzulegen und eine Strategie für dein Immobilieninvestment zu entwickeln. 2: Standort und Lage überprüfen Überprüfe den Standort und die Lage der Immobilie sowie weitere Kriterien wie Infrastruktur, Verkehrsanbindung und Nachbarschaft, insbesondere wenn du die Immobilie vermieten möchtest. 3: Kosten kalkulieren Kalkuliere die typischen Kaufnebenkosten wie Notar, Grundbucheintrag und Maklerprovision mit ein, um die Gesamtkosten mit deinem Budget abzugleichen. 4: Zustand und Bausubstanz Überprüfe den äußerlichen Zustand und die Bausubstanz der Immobilie, um sicherzustellen, dass keine versteckten Mängel oder Schäden vorhanden sind. 5: Rendite realistisch betrachten Kalkuliere die zu erwartende Rendite vorab, aber sei dir bewusst, dass die tatsächliche Rendite stark von der Vermietung abhängt und durch Zahlungsausfälle beeinträchtigt werden kann. 6: Risiken kennen und einschätzen Sei dir bewusst, dass der Besitz und die Vermietung einer Immobilie auch mit zeitlichem und finanziellem Aufwand sowie unerwarteten Kosten verbunden sein können. Sorge daher für ein finanzielles Polster, um unerwartete Ausgaben decken zu können.
Kluft zwischen gefühlter Preisentwicklung und Fakten im Immobilienmarkt
KLUFT ZWISCHEN GEFÜHLTER PREISENTWICKLUNG UND FAKTEN IM IMMOBILIENMARKT Im Jahr 2022 ist eine historische Ära von Preissteigerungen bei Wohnimmobilien tatsächlich zu Ende gegangen. Allerdings müssen wir keineswegs von Markteinbrüchen in Höhe von 20 Prozent sprechen. Wenn wir uns die Preisentwicklung des Teilmarktes für Eigentumswohnungen im vierten Quartal 2022 über ganz Deutschland hinweg ansehen, zeigt sich eine Negativentwicklung von -5,3 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Der Preisabfall im Vergleich zum Vorjahresquartal bei Eigentumswohnungen beträgt -7,7 Prozent, was bereits aus kurzfristiger Perspektive eine bedeutende Veränderung darstellt. Doch woher kommt die Kluft zwischen der gefühlten Preisentwicklung und den Fakten? Angebot steigt: Verunsicherte Immobilienbesitzer drängen auf den Markt Die Kombination aus Krieg, Inflation, Energiekrise und gestiegenen Bauzinsen hat zu einem Anstieg des Angebots geführt. Seit dem Sommer 2022 drängen verunsicherte Immobilienbesitzer vermehrt auf den Markt und versuchen mithilfe von professionellen Immobilienvermarktern, ihre Wohnimmobilien schnell zu verkaufen, möglicherweise, bevor der prognostizierte Preisverfall eintritt. Angebotspreise vs. Transaktionspreise: Wo liegt die Wahrheit? Doch was ist tatsächlich mit den Preisen im Jahr 2022 passiert? Welche Preise sind gemeint – Angebotspreise oder tatsächlich erzielte Transaktionspreise? Existiert möglicherweise eine Diskrepanz zwischen beiden Preistypen und falls ja, wie groß ist sie? Analysen beruhen auf den allgemein zugänglichen Objektpreisen, die in Immobilienportalen veröffentlicht werden. Diese Daten werden bereinigt, um doppelte Einträge zu vermeiden, und dann ausgewertet. Wenn wir die aktuellen Angebotspreise mit denen des vergleichbaren Vorjahreszeitraums vergleichen, zeigt sich eine moderate Preissteigerung in ganz Deutschland (Quelle: Sprengnetter-Auswertungen von über 2 Mio. Angebotspreisen im Zeitraum 1.1.2020 bis 9.1.2023). Allerdings sind Angebotspreise so volatil, dass Analysten, je nach gewähltem Zeitraum, praktisch jede beliebige Aussage daraus interpretieren können. Um aber valide Aussagen über die Entwicklungen auf dem Wohnimmobilienmarkt zu machen, müssten wir auf die real umgesetzten Kaufpreise zurückgreifen. diese um Diese stellen die Wirklichkeit der Immobilienbewertung dar. Laut VDP Research legten die Preise für Wohnimmobilien im Vorjahresvergleich um 2,1% zu. Eine deutliche Delle, aber keine Panikmache auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt Es ist zu beachten, dass diese statistischen Daten für ganz Deutschland gelten und es in einzelnen Städten Abweichungen nach oben oder unten geben kann. Dies kann die subjektive Wahrnehmung stärker prägen als ein möglicherweise weniger aufregender, aber dennoch signifikanter Wert. Die Daten zeigen eine deutliche Delle im Vergleich zum Vorjahr, aber keinesfalls den starken Preisverfall, wie es in den Medien oft proklamiert wird. Digitale Infoveranstaltung Du willst mehr über aktuelle Entwicklungen am Immobilienmarkt lernen? Die Grundlage für dein Immobilien Investment ist eine solide Wissensbasis. Viele stehen vor dem Problem, dass sie nicht wissen wo und wie genau man sich am besten informiert. Melde dich jetzt kostenfrei an! Zur Infoveranstaltung FAZIT 2022 markierte das Ende einer historischen Ära von Preissteigerungen bei Wohnimmobilien in Deutschland. Obwohl die Preise für Eigentumswohnungen im vierten Quartal 2022 im Vergleich zum Vorquartal um -5,3% fielen, zeigen die aktuellen Angebotspreise eine moderate Preissteigerung im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Es ist wichtig zu beachten, dass diese Daten für ganz Deutschland gelten und es in einzelnen Städten Abweichungen geben kann. München, als der am stärksten überhitzte Markt, zeigt eine Abflachung dieser Preiskurve. Die weitere Entwicklung bleibt abzuwarten.
Wie du Steuern in Vermögen umwandelst
MAXIMIERE DEIN STEUERPOTENZIAL: WIE IMMOBILIEN -INVESTITIONEN DIR HELFEN, WENIGER ABZUGEBEN UND DAMIT MEHR VERMÖGEN AUFZUBAUEN WIE DU STEUERN IN VERMÖGEN UMWANDELST In diesem Blogartikel möchten wir dir zeigen, wie du mit vermieteten Immobilien deine Steuerlast senken kannst und aus den Steuervorteilen dein Vermögen aufbaust. Denn wenn du es richtig angehst, kannst du deine steuerlichen Verluste aus der Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ mit anderen Einkunftsarten verrechnen und so deine Steuerzahlungen reduzieren. In diesem Artikel werden wir uns die drei wichtigsten Immobilien-Steuervorteile genauer ansehen, die es dir ermöglichen, dein Vermögen durch Investitionen in Immobilien aufzubauen. Doch bevor wir dazu kommen, wollen wir zunächst auf einige grundlegende Informationen eingehen. DIE ABSCHREIBUNG Ein großer Vorteil von Immobilien ist die Abschreibung, die eine erhebliche Steuerersparnis ermöglicht. Der Gesetzgeber erlaubt die Abschreibung eines Gebäudes innerhalb von 40-50 Jahren zu 100%. Das bedeutet, dass der Gebäudewert mit mindestens 2% pro Jahr abgeschrieben werden kann. Dadurch kannst du jedes Jahr eine Abschreibung geltend machen, die deine Steuerlast mindert, ohne dass du real eine Ausgabe getätigt hast. Es ist bei vielen Immobilien möglich die Grundlage für die Abschreibung zu erhöhen und somit jedes Jahr mehrere Hundert oder Tausend Euro zusätzlich steuerlich abzusetzen. Obwohl eine Abschreibung bei einer wertbeständigen Immobilie kaum notwendig ist, kannst du diesen Steuervorteil zu deinem Gunsten nutzen. So baust du Vermögen auf und sparst Steuern. Sanierungskosten steuerlich geltend machen Ein weiterer Steuervorteil bei Immobilien ist die Möglichkeit, Sanierungskosten steuerlich geltend zu machen. Dabei können die Kosten, die bei der Vermietung anfallen, oft in voller Höhe abgesetzt werden. Angenommen, du besitzt eine abgewohnte Wohnung, die du für 15.000 Euro modernisieren lässt, um sie in einen besseren Zustand zu bringen. Die Kosten für die Sanierung kannst du als Ausgaben angeben und so deine Steuerlast mindern. Allerdings ist die Investition in die Modernisierung eigentlich keine Ausgabe, denn durch die Modernisierung ist der Wert der Wohnung gestiegen und sie hat einen höheren Wiederverkaufswert. Zudem kannst du die Wohnung in einem besseren Zustand vermieten und so einen höheren Mietpreis erzielen. Dies verbessert nicht nur deine monatliche Rechnung, sondern wirkt sich auch positiv auf einen potenziellen Verkauf aus. Mit uns kannst du zudem noch weitere Informationen nutzen, um die steuerliche Abschreibung zu optimieren und somit noch mehr zu sparen. PRIVAT GEHALTENE IMMOBILIEN NACH 10 JAHREN STEUERFREI VERKAUFEN Du kannst von einem weiteren Steuervorteilen profitieren, wenn Du eine Immobilie besitzt: Nach einer Haltedauer von mindestens 10 Jahren ist der Verkaufserlös zu 100% steuerfrei. Das bedeutet, dass Du den Verkaufsgewinn (Verkaufserlös abzüglich Kaufpreis) nicht versteuern musst. Selbst der Wertzuwachs, der ohne Sanierungsmaßnahmen durch Inflation und der Nachfrage entsteht, kann komplett steuerfrei vereinnahmt werden. In unserem vorherigen Beispiel hattest Du bereits 15.000 Euro Modernisierungskosten steuerlich abgesetzt. Wenn Du die Wohnung nun verkaufst, bekommst Du durch den Wertzuwachs mindestens 15.000 Euro mehr, die zusätzlich komplett steuerfrei sind. Aber was ist, wenn Du die Immobilie eigentlich behalten möchtest und nicht an Fremde verkaufen willst? Wir helfen Dir dabei, clevere Investmentstrategien zu entwickeln und umzusetzen. So könntest Du die Wohnung nach 10 Jahren einfach an Deinen Ehepartner, Deine Kinder oder sogar an Deine eigene Firma verkaufen. Du realisierst den Gewinn steuerfrei und behältst gleichzeitig die Immobilie, die weiterhin Erträge für Dich erwirtschaften kann. FAZIT Zusammenfassend lässt sich sagen, dass vermietete Immobilien ein enormes Potenzial für Steuervorteile bieten, von denen man finanziell profitieren kann. Allerdings sollte man dabei nicht nur auf das Einsparen von Steuern fokussieren, sondern auch das Gesamtvorhaben im Blick haben. Es ist wichtig, die passende Immobilien-Strategie zu wählen und dabei alle Aspekte zu berücksichtigen, um langfristigen Erfolg zu sichern. Wenn auch du von den Vorteilen vermieteter Wohnimmobilien profitieren möchtest, steht dir unser Investoren-Team gerne zur Verfügung. Gemeinsam mit deinem Steuerberater erörtern wir die passende Strategie für dich und dein Vorhaben. Vereinbare gerne ein kostenloses Beratungsgespräch mit uns! In einem späteren Artikel werden wir näher auf die Vorteile eingehen, Immobilien in eigenen Gesellschaften zu halten.