DER GROSSE IMMOBILIEN RÜCKBLICK 2019
2019 ging es heiß her auf dem Immobilienmarkt in der Stuttgarter Region. Preise haben angezogen, Wohnraum wurde immer knapper und das Gerücht einer Immobilienblase hielt sich hartnäckig. Wir fassen das vergangene Jahr aus Immobiliensicht zusammen und wagen eine Prognose für 2020.
Dauerthema Immobilienblase
Widmen wir uns zuerst dem Schreckgespenst, dem Damoklesschwert der Immobilienbranche. Die Immobilienblase! Auch wenn im Verlauf des Jahres immer mehr Gerüchte laut wurden, dass sich die Immobilienbranche bereits in einer solchen befände, weisen alle Frühwarnindikatoren das genaue Gegenteil aus. Dazu gehören unter anderem eine Abkopplung der Hauspreise von den Mietpreisen, stark steigende Privatverschuldung und eine überdurchschnittlich hohe Neubauquote. Alle drei Faktoren bewegen sich jedoch in einem normalen Rahmen. Alle weiteren Details findest Du in unserem Blogartikel: Ist die Gefahr einer Immobilienblase gebannt?
Die Wurzel allen Übels: Immobilienmakler
Wenn es um die steigenden Preise auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt geht, wurde schnell mit dem Finger gezeigt. Schuld sei allein die unstillbare Geldgier der Immobilienmakler. Es mag zwar bequem sein und ins eigene Weltbild passen, sich die Situation derart zu erklären, allerdings ist die Realität eine andere. Ursache waren vor allem die Gesetze der Marktwirtschaft. Eine exorbitante Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot resultiert unweigerlich in steigenden Preisen. Das ist in jeder Branche der Fall und auch Immobilien bilden keine Ausnahme. Anziehende Baukosten und die durch Geografie natürlich begrenzte Erschließung neuen Wohnraums verschärften die Angebotsknappheit weiter. Eine genaue Aufschlüssung der Gründe haben wir hier zusammengestellt: Warum sind Immobilien in Stuttgart so teuer?
Wieso reagiert die Politik nicht?
Zunächst sei gesagt, dass die Politik die Interessen aller Parteien wahren muss. Dazu gehören einerseits Mieter und Verkäufer mit der Forderung nach bezahlbarem Wohnraum. Auf der anderen Seite stehen Investoren und Immobilieneigentümer, die im Sinne der Marktwirtschaft durch nicht konforme Staatseingriffe in den Markt benachteiligt werden würden. Kurz und knapp gesagt reagiert die Politik aber vor allem deshalb nicht, weil sie selbst keine Lösung parat hat. Die heiß diskutierte Mietpreisbremse deckelt zwar den Mietpreis, verstärkt jedoch infolgedessen die Knappheit weiter. Gerade für Regionen wie Stuttgart, die aufgrund der Kessellage nur wenig Spielraum für die Realisierung von Wohnraumkonzepten bieten, sich unter Young Professionals aber großer Beliebtheit erfreuen, besteht auch in naher Zukunft keine Hoffnung auf einen vernünftigen Lösungsansatz. Wie hier nachzulesen ist, läuft der Wohnungsbau am Limit.
Immobilien zu Zeiten einer Rezession
Während vergangenes Jahr zwar alle Anzeichen darauf hindeuteten, wollte keiner das Wort Rezession tatsächlich aussprechen. In der Zwischenzeit ist es jedoch schlicht Tatsache. Die deutsche Wirtschaft befindet sich in einer Rezession. Allein dieser Fakt versetzt viele bereits in Panik. Dabei ist eine solche Phase innerhalb des Konjunkturzyklus völlig normal. Auch zu schlussfolgern, dass Immobilien folglich rapide im Preis fallen würden, ist falsch. Die Rezession hat keine direkten Auswirkungen auf das Angebot. Zwar kann es seitens der Nachfrage zu einem Rückgang kommen, aufgrund der exorbitanten Höhe besteht jedoch keine Gefahr. Infolgedessen ist auch ein Preisabfall unwahrscheinlich. Alle weiteren Informationen in unserer Gegenüberstellung: Immobilien vs. Rezession
Fazit und Ausblick 2020
2020 wird das Bevölkerungswachstum in Stuttgart und Umgebung weiter anhalten. Die hohe Unternehmensdichte und Attraktivität der Global Players lässt gleiches für den Zuzug erwarten. Selbst ein wirtschaftlich trüberes Bild kann hier nicht für Entspannung sorgen. Niedrige Kreditzinsen garantieren für Eigenbedarf sowie (Privat-)Investoren eine solide Finanzierung. Eine Blasenbildung ist deshalb auch 2020 nicht in Sicht.
Das niedrige Zinsniveau und die bevorstehende Rezession werden Immobilien als Kapitalanlage weiter an Beliebtheit gewinnen lassen. An unserer kostenlosen Info-Veranstaltung informieren wir Dich über alle Faktoren, die über eine erfolgreiche Investition entscheiden. Von der Wahl des richtigen Objekts bis hin zur Finanzierung. Melde Dich jetzt kostenlos an und sicher Dir Deinen Platz!
Tipps zu deinem Immobilien Investment
6 KURZE TIPPS FÜR DEIN IMMOBILIEN-INVESTMENT Hier sind einige Tipps zum erfolgreichen Investieren in Immobilien: 1: Einen Plan entwerfen Entwerfe einen durchdachten Plan, um das Ziel deiner Kapitalanlage festzulegen und eine Strategie für dein Immobilieninvestment zu entwickeln. 2: Standort und Lage überprüfen Überprüfe den Standort und die Lage der Immobilie sowie weitere Kriterien wie Infrastruktur, Verkehrsanbindung und Nachbarschaft, insbesondere wenn du die Immobilie vermieten möchtest. 3: Kosten kalkulieren Kalkuliere die typischen Kaufnebenkosten wie Notar, Grundbucheintrag und Maklerprovision mit ein, um die Gesamtkosten mit deinem Budget abzugleichen. 4: Zustand und Bausubstanz Überprüfe den äußerlichen Zustand und die Bausubstanz der Immobilie, um sicherzustellen, dass keine versteckten Mängel oder Schäden vorhanden sind. 5: Rendite realistisch betrachten Kalkuliere die zu erwartende Rendite vorab, aber sei dir bewusst, dass die tatsächliche Rendite stark von der Vermietung abhängt und durch Zahlungsausfälle beeinträchtigt werden kann. 6: Risiken kennen und einschätzen Sei dir bewusst, dass der Besitz und die Vermietung einer Immobilie auch mit zeitlichem und finanziellem Aufwand sowie unerwarteten Kosten verbunden sein können. Sorge daher für ein finanzielles Polster, um unerwartete Ausgaben decken zu können.
Kluft zwischen gefühlter Preisentwicklung und Fakten im Immobilienmarkt
KLUFT ZWISCHEN GEFÜHLTER PREISENTWICKLUNG UND FAKTEN IM IMMOBILIENMARKT Im Jahr 2022 ist eine historische Ära von Preissteigerungen bei Wohnimmobilien tatsächlich zu Ende gegangen. Allerdings müssen wir keineswegs von Markteinbrüchen in Höhe von 20 Prozent sprechen. Wenn wir uns die Preisentwicklung des Teilmarktes für Eigentumswohnungen im vierten Quartal 2022 über ganz Deutschland hinweg ansehen, zeigt sich eine Negativentwicklung von -5,3 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Der Preisabfall im Vergleich zum Vorjahresquartal bei Eigentumswohnungen beträgt -7,7 Prozent, was bereits aus kurzfristiger Perspektive eine bedeutende Veränderung darstellt. Doch woher kommt die Kluft zwischen der gefühlten Preisentwicklung und den Fakten? Angebot steigt: Verunsicherte Immobilienbesitzer drängen auf den Markt Die Kombination aus Krieg, Inflation, Energiekrise und gestiegenen Bauzinsen hat zu einem Anstieg des Angebots geführt. Seit dem Sommer 2022 drängen verunsicherte Immobilienbesitzer vermehrt auf den Markt und versuchen mithilfe von professionellen Immobilienvermarktern, ihre Wohnimmobilien schnell zu verkaufen, möglicherweise, bevor der prognostizierte Preisverfall eintritt. Angebotspreise vs. Transaktionspreise: Wo liegt die Wahrheit? Doch was ist tatsächlich mit den Preisen im Jahr 2022 passiert? Welche Preise sind gemeint – Angebotspreise oder tatsächlich erzielte Transaktionspreise? Existiert möglicherweise eine Diskrepanz zwischen beiden Preistypen und falls ja, wie groß ist sie? Analysen beruhen auf den allgemein zugänglichen Objektpreisen, die in Immobilienportalen veröffentlicht werden. Diese Daten werden bereinigt, um doppelte Einträge zu vermeiden, und dann ausgewertet. Wenn wir die aktuellen Angebotspreise mit denen des vergleichbaren Vorjahreszeitraums vergleichen, zeigt sich eine moderate Preissteigerung in ganz Deutschland (Quelle: Sprengnetter-Auswertungen von über 2 Mio. Angebotspreisen im Zeitraum 1.1.2020 bis 9.1.2023). Allerdings sind Angebotspreise so volatil, dass Analysten, je nach gewähltem Zeitraum, praktisch jede beliebige Aussage daraus interpretieren können. Um aber valide Aussagen über die Entwicklungen auf dem Wohnimmobilienmarkt zu machen, müssten wir auf die real umgesetzten Kaufpreise zurückgreifen. diese um Diese stellen die Wirklichkeit der Immobilienbewertung dar. Laut VDP Research legten die Preise für Wohnimmobilien im Vorjahresvergleich um 2,1% zu. Eine deutliche Delle, aber keine Panikmache auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt Es ist zu beachten, dass diese statistischen Daten für ganz Deutschland gelten und es in einzelnen Städten Abweichungen nach oben oder unten geben kann. Dies kann die subjektive Wahrnehmung stärker prägen als ein möglicherweise weniger aufregender, aber dennoch signifikanter Wert. Die Daten zeigen eine deutliche Delle im Vergleich zum Vorjahr, aber keinesfalls den starken Preisverfall, wie es in den Medien oft proklamiert wird. Digitale Infoveranstaltung Du willst mehr über aktuelle Entwicklungen am Immobilienmarkt lernen? Die Grundlage für dein Immobilien Investment ist eine solide Wissensbasis. Viele stehen vor dem Problem, dass sie nicht wissen wo und wie genau man sich am besten informiert. Melde dich jetzt kostenfrei an! Zur Infoveranstaltung FAZIT 2022 markierte das Ende einer historischen Ära von Preissteigerungen bei Wohnimmobilien in Deutschland. Obwohl die Preise für Eigentumswohnungen im vierten Quartal 2022 im Vergleich zum Vorquartal um -5,3% fielen, zeigen die aktuellen Angebotspreise eine moderate Preissteigerung im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Es ist wichtig zu beachten, dass diese Daten für ganz Deutschland gelten und es in einzelnen Städten Abweichungen geben kann. München, als der am stärksten überhitzte Markt, zeigt eine Abflachung dieser Preiskurve. Die weitere Entwicklung bleibt abzuwarten.
Wie du Steuern in Vermögen umwandelst
MAXIMIERE DEIN STEUERPOTENZIAL: WIE IMMOBILIEN -INVESTITIONEN DIR HELFEN, WENIGER ABZUGEBEN UND DAMIT MEHR VERMÖGEN AUFZUBAUEN WIE DU STEUERN IN VERMÖGEN UMWANDELST In diesem Blogartikel möchten wir dir zeigen, wie du mit vermieteten Immobilien deine Steuerlast senken kannst und aus den Steuervorteilen dein Vermögen aufbaust. Denn wenn du es richtig angehst, kannst du deine steuerlichen Verluste aus der Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ mit anderen Einkunftsarten verrechnen und so deine Steuerzahlungen reduzieren. In diesem Artikel werden wir uns die drei wichtigsten Immobilien-Steuervorteile genauer ansehen, die es dir ermöglichen, dein Vermögen durch Investitionen in Immobilien aufzubauen. Doch bevor wir dazu kommen, wollen wir zunächst auf einige grundlegende Informationen eingehen. DIE ABSCHREIBUNG Ein großer Vorteil von Immobilien ist die Abschreibung, die eine erhebliche Steuerersparnis ermöglicht. Der Gesetzgeber erlaubt die Abschreibung eines Gebäudes innerhalb von 40-50 Jahren zu 100%. Das bedeutet, dass der Gebäudewert mit mindestens 2% pro Jahr abgeschrieben werden kann. Dadurch kannst du jedes Jahr eine Abschreibung geltend machen, die deine Steuerlast mindert, ohne dass du real eine Ausgabe getätigt hast. Es ist bei vielen Immobilien möglich die Grundlage für die Abschreibung zu erhöhen und somit jedes Jahr mehrere Hundert oder Tausend Euro zusätzlich steuerlich abzusetzen. Obwohl eine Abschreibung bei einer wertbeständigen Immobilie kaum notwendig ist, kannst du diesen Steuervorteil zu deinem Gunsten nutzen. So baust du Vermögen auf und sparst Steuern. Sanierungskosten steuerlich geltend machen Ein weiterer Steuervorteil bei Immobilien ist die Möglichkeit, Sanierungskosten steuerlich geltend zu machen. Dabei können die Kosten, die bei der Vermietung anfallen, oft in voller Höhe abgesetzt werden. Angenommen, du besitzt eine abgewohnte Wohnung, die du für 15.000 Euro modernisieren lässt, um sie in einen besseren Zustand zu bringen. Die Kosten für die Sanierung kannst du als Ausgaben angeben und so deine Steuerlast mindern. Allerdings ist die Investition in die Modernisierung eigentlich keine Ausgabe, denn durch die Modernisierung ist der Wert der Wohnung gestiegen und sie hat einen höheren Wiederverkaufswert. Zudem kannst du die Wohnung in einem besseren Zustand vermieten und so einen höheren Mietpreis erzielen. Dies verbessert nicht nur deine monatliche Rechnung, sondern wirkt sich auch positiv auf einen potenziellen Verkauf aus. Mit uns kannst du zudem noch weitere Informationen nutzen, um die steuerliche Abschreibung zu optimieren und somit noch mehr zu sparen. PRIVAT GEHALTENE IMMOBILIEN NACH 10 JAHREN STEUERFREI VERKAUFEN Du kannst von einem weiteren Steuervorteilen profitieren, wenn Du eine Immobilie besitzt: Nach einer Haltedauer von mindestens 10 Jahren ist der Verkaufserlös zu 100% steuerfrei. Das bedeutet, dass Du den Verkaufsgewinn (Verkaufserlös abzüglich Kaufpreis) nicht versteuern musst. Selbst der Wertzuwachs, der ohne Sanierungsmaßnahmen durch Inflation und der Nachfrage entsteht, kann komplett steuerfrei vereinnahmt werden. In unserem vorherigen Beispiel hattest Du bereits 15.000 Euro Modernisierungskosten steuerlich abgesetzt. Wenn Du die Wohnung nun verkaufst, bekommst Du durch den Wertzuwachs mindestens 15.000 Euro mehr, die zusätzlich komplett steuerfrei sind. Aber was ist, wenn Du die Immobilie eigentlich behalten möchtest und nicht an Fremde verkaufen willst? Wir helfen Dir dabei, clevere Investmentstrategien zu entwickeln und umzusetzen. So könntest Du die Wohnung nach 10 Jahren einfach an Deinen Ehepartner, Deine Kinder oder sogar an Deine eigene Firma verkaufen. Du realisierst den Gewinn steuerfrei und behältst gleichzeitig die Immobilie, die weiterhin Erträge für Dich erwirtschaften kann. FAZIT Zusammenfassend lässt sich sagen, dass vermietete Immobilien ein enormes Potenzial für Steuervorteile bieten, von denen man finanziell profitieren kann. Allerdings sollte man dabei nicht nur auf das Einsparen von Steuern fokussieren, sondern auch das Gesamtvorhaben im Blick haben. Es ist wichtig, die passende Immobilien-Strategie zu wählen und dabei alle Aspekte zu berücksichtigen, um langfristigen Erfolg zu sichern. Wenn auch du von den Vorteilen vermieteter Wohnimmobilien profitieren möchtest, steht dir unser Investoren-Team gerne zur Verfügung. Gemeinsam mit deinem Steuerberater erörtern wir die passende Strategie für dich und dein Vorhaben. Vereinbare gerne ein kostenloses Beratungsgespräch mit uns! In einem späteren Artikel werden wir näher auf die Vorteile eingehen, Immobilien in eigenen Gesellschaften zu halten.