3 TIPPS FÜR DIE IMMOBILIENBESICHTIGUNG
- SO SPARST DU ZEIT
UND GELD
Die Immobilienbesichtigung ist ein elementarer Bestandteil des Investments. Sie liefert den Ersteindruck, offenbart Stärken und Schwächen, dient als wichtige Entscheidungsgrundlage und warnt vor eventuellen Folgekosten. Deshalb sollte sie unbedingt ein Erfolg werden! Diese 3 Tipps helfen Dir dabei, das Beste aus Deiner Besichtigung rauszuholen.
Tipp 1: Fakten, Fakten, Fakten
Eine Immobilie als Kapitalanlage ist, wie das Wort schon sagt, eine Anlage. Im Klartext bedeutet das; wenn es auf dem Papier nicht passt, dann passt es nicht! Da hilft auch kein auf den Kopf stellen oder beschönigen. Bei der Kalkulation solltest Du dir deshalb zwei Zahlen ganz besonders anschauen.
1) Cash Flow
Wie viel Geld bleibt am Ende des Monats von der Miete übrig, nachdem die Rate an die Bank und die Bewirtschaftungskosten bezahlt sind? In Zeiten hoher Kaufpreise und schleppend angepasster Mieten, leiden Mietrenditen heute mehr denn je. Eine gründliche Kalkulation und Einschätzung der Kapitalanlage ist daher wichtig. Das sich Investitionen vom ersten Tag an selbst tragen, ist nicht unmöglich, aber selten. Auch wenn unterm Strich ein geringer Eigenbeitrag steht, kann die Investition durchaus interessant sein – sofern die Potenziale stimmen!
2) Zinsen
Die finanzielle Mehrbelastung durch Zinsen ist nicht zu unterschätzen. Prüfe deshalb genau, wie hoch die Zinsen sein dürfen, die Du dir am Ende der Kreditlaufzeit leisten kannst. Wenn der Kredit nach 10 Jahren ausläuft, musst Du zu neuen Konditionen festschreiben. Zu diesem Zeitpunkt ist bereits ein Teil getilgt und Deine Rate an die Bank wird grundsätzlich geringer ausfallen.
Dennoch kann es sein, dass beispielsweise das allgemeine Zinsniveau gestiegen ist und Du dadurch stärker belastet wirst. Dieses Risiko musst Du kennen und in Deiner Kalkulation ablesen können. Wichtig ist dabei jedoch auch, dass Du dich nicht verrennst. Eine Unzahl möglicher Szenarien durchzurechnen bringt Dich nicht weiter. Denn rein theoretisch könnte Stuttgart auch von einem Tornado dem Erdboden gleichgemacht werden und die Immobilie ist nicht mehr. Die Wahrscheinlichkeit? Tendenziell gering.
Mach Dich daher nicht verrückt. Im Endeffekt genügt es, wenige Szenarien in der Kalkulation zu berücksichtigen.
Sofortkosten
Sind bereits Kosten in Planung, die Du mitzutragen hast? Das können zum Beispiel beschlossene Sanierungen am Haus sein. Außerdem solltest Du dich informieren, wann die großen Kostenpunkte wie Dach, Heizung, Elektrik und Co zum letzten Mal ausgebessert oder erneuert wurden, um abschätzen zu können, ob hier in naher Zukunft Ausgaben auf Dich zukommen. Ein vorab geprüftes Objekt zu erwerben ist daher der Schlüssel zu einer sorgenfreien Investition. Mehr dazu in unserem vorangegangenen Blogartikel: Immobilienkauf – Vertrauen ist Trumpf.
Mieterwechsel
Bei dem zweiten Szenario handelt es sich um den Tag des ersten Mieterwechsels. Auch wenn Du noch nicht genau weißt, wann dieser Tag kommen wird, solltest Du auf jeden Fall die Potenziale Deiner künftigen Immobilie kennen. Der aktuelle, örtliche Mietspiegel sowie die derzeitige Nachfrage zeigen Dir bereits heute mit welchen Einnahmen Du in Zukunft rechnen kannst.
Tipp 2: Showdown Besichtung
Bei einer Wohnungsbesichtigung, insbesondere mit mehreren Parteien, kann es hoch hergehen. Das kann dazu führen, dass Du im Eifer des Gefechts Deine Objektivität verlierst. Aber Übung macht den Meister. Gehe deshalb am besten vorab zu mehreren Besichtigungen, um ein Gefühl für den Ablauf zu kriegen und die Preise am Markt besser einschätzen zu können.
Gerade wenn Du noch nicht viele Wohnungen besichtigst hast, solltest Du dir ein klares Vorgehen zurechtlegen. Du musst in vielen Gesprächen in der Lage sein, Unmengen an Information und Eindrücken zu verarbeiten und gleichzeitig bereits die nächste richtige Frage stellen. Vorbereitung ist daher alles und der Schlüssel zum Erfolg.
Dazu empfehlen wir Dir diese drei Punkte:
A) Benötigte Informationen vor Augen führen
Lege Dir vorab Checklisten an, mit allen Informationen, die Du in Erfahrung bringen möchtest. Beispielsweise eine Checkliste für die Besichtigung oder für das Zusammenstellen Deiner Dokumente an die Bank. Wichtig ist, dass Deine Checkliste praxistauglich und vollständig ist. Ein Whiteboard zu einer Besichtigung zu schleppen, ist zum Beispiel eher hinderlich.
B) Feste Gesprächsabläufe
Halte Dir stets das Ziel des Gesprächs vor Augen. So vermeidest Du Abschweifungen. Dafür ist es hilfreich, wenn Du dir einen festen Gesprächsablauf antrainierst. Zum Beispiel kannst Du den Makler/Eigentümer immer zuerst nach seinem Eindruck zur Wohnung fragen, dann nach anstehenden Sanierungen, gefolgt von der Mietsituation, etc.
C) Fotos als Stütze der Erinnerung
Mach Bilder! So kannst Du dir später die Eindrücke lebendiger ins Gedächtnis rufen und die Besichtigung einfacher Revue passieren lassen.
Tipp 3: Stelle Emotionen und Gefühle hinten an
Klingt unromantisch? Ist es auch. Aber an erster Stelle steht die Wirtschaftlichkeit. Da sind Emotionen fehl am Platze. Außerdem suchst Du nicht für den Eigenbedarf, sondern zur Vermietung. Setzte deshalb die Eigennutzer-Brille ab und betrachte die Wohnung aus der Sicht eines Studenten, Arbeiters, …
Das gilt auch für die Fragen, die Du dir stellen solltest. Was sucht ein Mieter, wenn er sich nach einer Wohnung umschaut? Was hält ihn davon ab, in eine Wohnung einzuziehen? Versetze Dich in die Lage anderer und konzentriere Dich auf das, was wirklich zählt.
Lass Dich dabei nicht von optischen Eindrücken abschrecken. Dreckige Wände sehen unschön aus, das stimmt. Dabei handelt es sich aber um ein Problem, das mit wenig Geld und einem Eimer Farbe schnell zu beseitigen ist. Schwieriger wird es, wenn die Wände feucht sind. Denn kein Mieter wird Schimmel tolerieren. Geprüfte Objekte schützen Dich vor solchen nicht sofort ins Auge stechenden Problemen.
Geprüfte Objekte als Erfolgsgarant
Geprüfte Objekte sind die Grundlage einer richtigen Entscheidung. Mit einem soliden und guten Objekt steht und fällt Dein Investment. Investiere in Experten und lass Dich bei Deiner Entscheidung unterstützen. Denn Profis können Probleme erkennen, die dem Auge des Laien entgehen und mögliche Folgekosten nach sich ziehen.
Gerne beraten wir Dich dazu kostenlos und unverbindlich an unserer Info-Veranstaltung “Clever in Immobilien investieren”.
Tipps zu deinem Immobilien Investment
6 KURZE TIPPS FÜR DEIN IMMOBILIEN-INVESTMENT Hier sind einige Tipps zum erfolgreichen Investieren in Immobilien: 1: Einen Plan entwerfen Entwerfe einen durchdachten Plan, um das Ziel deiner Kapitalanlage festzulegen und eine Strategie für dein Immobilieninvestment zu entwickeln. 2: Standort und Lage überprüfen Überprüfe den Standort und die Lage der Immobilie sowie weitere Kriterien wie Infrastruktur, Verkehrsanbindung und Nachbarschaft, insbesondere wenn du die Immobilie vermieten möchtest. 3: Kosten kalkulieren Kalkuliere die typischen Kaufnebenkosten wie Notar, Grundbucheintrag und Maklerprovision mit ein, um die Gesamtkosten mit deinem Budget abzugleichen. 4: Zustand und Bausubstanz Überprüfe den äußerlichen Zustand und die Bausubstanz der Immobilie, um sicherzustellen, dass keine versteckten Mängel oder Schäden vorhanden sind. 5: Rendite realistisch betrachten Kalkuliere die zu erwartende Rendite vorab, aber sei dir bewusst, dass die tatsächliche Rendite stark von der Vermietung abhängt und durch Zahlungsausfälle beeinträchtigt werden kann. 6: Risiken kennen und einschätzen Sei dir bewusst, dass der Besitz und die Vermietung einer Immobilie auch mit zeitlichem und finanziellem Aufwand sowie unerwarteten Kosten verbunden sein können. Sorge daher für ein finanzielles Polster, um unerwartete Ausgaben decken zu können.
Kluft zwischen gefühlter Preisentwicklung und Fakten im Immobilienmarkt
KLUFT ZWISCHEN GEFÜHLTER PREISENTWICKLUNG UND FAKTEN IM IMMOBILIENMARKT Im Jahr 2022 ist eine historische Ära von Preissteigerungen bei Wohnimmobilien tatsächlich zu Ende gegangen. Allerdings müssen wir keineswegs von Markteinbrüchen in Höhe von 20 Prozent sprechen. Wenn wir uns die Preisentwicklung des Teilmarktes für Eigentumswohnungen im vierten Quartal 2022 über ganz Deutschland hinweg ansehen, zeigt sich eine Negativentwicklung von -5,3 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Der Preisabfall im Vergleich zum Vorjahresquartal bei Eigentumswohnungen beträgt -7,7 Prozent, was bereits aus kurzfristiger Perspektive eine bedeutende Veränderung darstellt. Doch woher kommt die Kluft zwischen der gefühlten Preisentwicklung und den Fakten? Angebot steigt: Verunsicherte Immobilienbesitzer drängen auf den Markt Die Kombination aus Krieg, Inflation, Energiekrise und gestiegenen Bauzinsen hat zu einem Anstieg des Angebots geführt. Seit dem Sommer 2022 drängen verunsicherte Immobilienbesitzer vermehrt auf den Markt und versuchen mithilfe von professionellen Immobilienvermarktern, ihre Wohnimmobilien schnell zu verkaufen, möglicherweise, bevor der prognostizierte Preisverfall eintritt. Angebotspreise vs. Transaktionspreise: Wo liegt die Wahrheit? Doch was ist tatsächlich mit den Preisen im Jahr 2022 passiert? Welche Preise sind gemeint – Angebotspreise oder tatsächlich erzielte Transaktionspreise? Existiert möglicherweise eine Diskrepanz zwischen beiden Preistypen und falls ja, wie groß ist sie? Analysen beruhen auf den allgemein zugänglichen Objektpreisen, die in Immobilienportalen veröffentlicht werden. Diese Daten werden bereinigt, um doppelte Einträge zu vermeiden, und dann ausgewertet. Wenn wir die aktuellen Angebotspreise mit denen des vergleichbaren Vorjahreszeitraums vergleichen, zeigt sich eine moderate Preissteigerung in ganz Deutschland (Quelle: Sprengnetter-Auswertungen von über 2 Mio. Angebotspreisen im Zeitraum 1.1.2020 bis 9.1.2023). Allerdings sind Angebotspreise so volatil, dass Analysten, je nach gewähltem Zeitraum, praktisch jede beliebige Aussage daraus interpretieren können. Um aber valide Aussagen über die Entwicklungen auf dem Wohnimmobilienmarkt zu machen, müssten wir auf die real umgesetzten Kaufpreise zurückgreifen. diese um Diese stellen die Wirklichkeit der Immobilienbewertung dar. Laut VDP Research legten die Preise für Wohnimmobilien im Vorjahresvergleich um 2,1% zu. Eine deutliche Delle, aber keine Panikmache auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt Es ist zu beachten, dass diese statistischen Daten für ganz Deutschland gelten und es in einzelnen Städten Abweichungen nach oben oder unten geben kann. Dies kann die subjektive Wahrnehmung stärker prägen als ein möglicherweise weniger aufregender, aber dennoch signifikanter Wert. Die Daten zeigen eine deutliche Delle im Vergleich zum Vorjahr, aber keinesfalls den starken Preisverfall, wie es in den Medien oft proklamiert wird. Digitale Infoveranstaltung Du willst mehr über aktuelle Entwicklungen am Immobilienmarkt lernen? Die Grundlage für dein Immobilien Investment ist eine solide Wissensbasis. Viele stehen vor dem Problem, dass sie nicht wissen wo und wie genau man sich am besten informiert. Melde dich jetzt kostenfrei an! Zur Infoveranstaltung FAZIT 2022 markierte das Ende einer historischen Ära von Preissteigerungen bei Wohnimmobilien in Deutschland. Obwohl die Preise für Eigentumswohnungen im vierten Quartal 2022 im Vergleich zum Vorquartal um -5,3% fielen, zeigen die aktuellen Angebotspreise eine moderate Preissteigerung im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Es ist wichtig zu beachten, dass diese Daten für ganz Deutschland gelten und es in einzelnen Städten Abweichungen geben kann. München, als der am stärksten überhitzte Markt, zeigt eine Abflachung dieser Preiskurve. Die weitere Entwicklung bleibt abzuwarten.
Wie du Steuern in Vermögen umwandelst
MAXIMIERE DEIN STEUERPOTENZIAL: WIE IMMOBILIEN -INVESTITIONEN DIR HELFEN, WENIGER ABZUGEBEN UND DAMIT MEHR VERMÖGEN AUFZUBAUEN WIE DU STEUERN IN VERMÖGEN UMWANDELST In diesem Blogartikel möchten wir dir zeigen, wie du mit vermieteten Immobilien deine Steuerlast senken kannst und aus den Steuervorteilen dein Vermögen aufbaust. Denn wenn du es richtig angehst, kannst du deine steuerlichen Verluste aus der Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ mit anderen Einkunftsarten verrechnen und so deine Steuerzahlungen reduzieren. In diesem Artikel werden wir uns die drei wichtigsten Immobilien-Steuervorteile genauer ansehen, die es dir ermöglichen, dein Vermögen durch Investitionen in Immobilien aufzubauen. Doch bevor wir dazu kommen, wollen wir zunächst auf einige grundlegende Informationen eingehen. DIE ABSCHREIBUNG Ein großer Vorteil von Immobilien ist die Abschreibung, die eine erhebliche Steuerersparnis ermöglicht. Der Gesetzgeber erlaubt die Abschreibung eines Gebäudes innerhalb von 40-50 Jahren zu 100%. Das bedeutet, dass der Gebäudewert mit mindestens 2% pro Jahr abgeschrieben werden kann. Dadurch kannst du jedes Jahr eine Abschreibung geltend machen, die deine Steuerlast mindert, ohne dass du real eine Ausgabe getätigt hast. Es ist bei vielen Immobilien möglich die Grundlage für die Abschreibung zu erhöhen und somit jedes Jahr mehrere Hundert oder Tausend Euro zusätzlich steuerlich abzusetzen. Obwohl eine Abschreibung bei einer wertbeständigen Immobilie kaum notwendig ist, kannst du diesen Steuervorteil zu deinem Gunsten nutzen. So baust du Vermögen auf und sparst Steuern. Sanierungskosten steuerlich geltend machen Ein weiterer Steuervorteil bei Immobilien ist die Möglichkeit, Sanierungskosten steuerlich geltend zu machen. Dabei können die Kosten, die bei der Vermietung anfallen, oft in voller Höhe abgesetzt werden. Angenommen, du besitzt eine abgewohnte Wohnung, die du für 15.000 Euro modernisieren lässt, um sie in einen besseren Zustand zu bringen. Die Kosten für die Sanierung kannst du als Ausgaben angeben und so deine Steuerlast mindern. Allerdings ist die Investition in die Modernisierung eigentlich keine Ausgabe, denn durch die Modernisierung ist der Wert der Wohnung gestiegen und sie hat einen höheren Wiederverkaufswert. Zudem kannst du die Wohnung in einem besseren Zustand vermieten und so einen höheren Mietpreis erzielen. Dies verbessert nicht nur deine monatliche Rechnung, sondern wirkt sich auch positiv auf einen potenziellen Verkauf aus. Mit uns kannst du zudem noch weitere Informationen nutzen, um die steuerliche Abschreibung zu optimieren und somit noch mehr zu sparen. PRIVAT GEHALTENE IMMOBILIEN NACH 10 JAHREN STEUERFREI VERKAUFEN Du kannst von einem weiteren Steuervorteilen profitieren, wenn Du eine Immobilie besitzt: Nach einer Haltedauer von mindestens 10 Jahren ist der Verkaufserlös zu 100% steuerfrei. Das bedeutet, dass Du den Verkaufsgewinn (Verkaufserlös abzüglich Kaufpreis) nicht versteuern musst. Selbst der Wertzuwachs, der ohne Sanierungsmaßnahmen durch Inflation und der Nachfrage entsteht, kann komplett steuerfrei vereinnahmt werden. In unserem vorherigen Beispiel hattest Du bereits 15.000 Euro Modernisierungskosten steuerlich abgesetzt. Wenn Du die Wohnung nun verkaufst, bekommst Du durch den Wertzuwachs mindestens 15.000 Euro mehr, die zusätzlich komplett steuerfrei sind. Aber was ist, wenn Du die Immobilie eigentlich behalten möchtest und nicht an Fremde verkaufen willst? Wir helfen Dir dabei, clevere Investmentstrategien zu entwickeln und umzusetzen. So könntest Du die Wohnung nach 10 Jahren einfach an Deinen Ehepartner, Deine Kinder oder sogar an Deine eigene Firma verkaufen. Du realisierst den Gewinn steuerfrei und behältst gleichzeitig die Immobilie, die weiterhin Erträge für Dich erwirtschaften kann. FAZIT Zusammenfassend lässt sich sagen, dass vermietete Immobilien ein enormes Potenzial für Steuervorteile bieten, von denen man finanziell profitieren kann. Allerdings sollte man dabei nicht nur auf das Einsparen von Steuern fokussieren, sondern auch das Gesamtvorhaben im Blick haben. Es ist wichtig, die passende Immobilien-Strategie zu wählen und dabei alle Aspekte zu berücksichtigen, um langfristigen Erfolg zu sichern. Wenn auch du von den Vorteilen vermieteter Wohnimmobilien profitieren möchtest, steht dir unser Investoren-Team gerne zur Verfügung. Gemeinsam mit deinem Steuerberater erörtern wir die passende Strategie für dich und dein Vorhaben. Vereinbare gerne ein kostenloses Beratungsgespräch mit uns! In einem späteren Artikel werden wir näher auf die Vorteile eingehen, Immobilien in eigenen Gesellschaften zu halten.