IMMOBILIEN IN STUTTGART
- WOHNUNGSBAU AM LIMIT
Alternative Anlageformen sind beliebter denn je. In Zeiten historisch niedriger Zinsen schwenken täglich mehr Bürger auf lukrativere Geldanlagen um. Dabei besitzen Immobilien gegenüber anderen Investitionen, wie beispielsweise Gold, den Vorteil, dass sie nicht ausschließlich ein Gelddepot sind, sondern gleichzeitig einen Nutzen mit sich bringen.
Selbst in schwersten Krisenzeiten wird Wohnraum benötigt. Gehört Wohnen neben Essen und Trinken in der heutigen Zeit doch zu den Grundbedürfnissen des modernen Menschen. Allerdings geben sich nur die Wenigsten mit diesem simplen Anspruch zufrieden. Ein eigenes Dach über dem Kopf bietet nur geringe Zufriedenstellung. In Zeiten der Selbstbestimmung und Selbstverwirklichung will man nicht nur wohnen, sondern wohnen nach den eigenen Vorstellungen und Wünschen.
Infolgedessen kommt es zu einem regelrechten Ansturm auf attraktive Wohngegenden. Ein Prozess, von dem Stuttgart ein Liedchen singen kann. Seit Jahren verzeichnet die Landeshauptstadt eine starke Zuzugs-Quote, die auch in Zukunft nicht abreißen wird. Im Gegenteil. Eine erneute Steigerung ist wahrscheinlich. Doch genau hier liegt das Problem. Aufgrund der kesselartigen, geographischen Gegebenheiten, in der die Stadt sich befindet, ist Wohnraum natürlich begrenzt. Händeringend wird nach Lösungen für die Wohnraum-Knappheit gesucht.
Hohe Nachfrage bei nahezu
maximaler Wohnraumnutzung
Stuttgart ist sich seines Problems bewusst und arbeitet fieberhaft an einer Lösung. Zahlreiche Lösungsvorschläge wurden ins Leben gerufen und umgesetzt, um der Wohnungsknappheit Herr zu werden. Im Durchschnitt werden jährlich 1.800 Neubauwohnungen benötigt, um den Bedarf vollständig zu decken. Stadtentwicklungsprojekte wie das Stadtquartier Rosenstein oder das Olga-Areal bilden wichtige Stützpfeiler auf diesem Weg. Langfristig kann jedoch nur eine Erweiterung der Randgebiete Abhilfe schaffen. Mit dem Stuttgarter Innenentwicklungsmodell wurde ein Instrument geschaffen, das durch eine Quotenregelung das urbane Wohnen genau dort zurück gewinnt, wo es über Jahrzehnte in Konkurrenz mit anderen Nutzungen verdrängt wurde. Beispielsweise in City-Randgebieten
Wohnraum in Stuttgart bleibt knapp.
Immobilien bleiben knapper.
Trotz aller Bemühungen müssen wir der Realität ins Angesicht blicken. Wohnraum in Stuttgart ist ein rares Gut und das wird es auch in Zukunft bleiben. Der Zuzug übersteigt nach wie vor den Wohnungsbau. So paradox das auch klingen mag, die Immobilienknappheit wird immer knapper. Wer in Stuttgart bereits auf Wohnungssuche war, kann das bestätigen. Allein die Suche nach einer potentiellen Wohnung kann sich über Monate ziehen. Wurde endlich ein geeignetes Objekt gefunden, beginnen jedoch die eigentlichen Schwierigkeiten. Es ist geradezu der Normalfall, dass bei einer öffentlichen Besichtigung mehr als 100 Besucher vor Ort sind, um sich das begehrte Objekt näher anzusehen. Man kann in diesem Fall nur von Glück sprechen, dass Duelle im Stile des Wilden Westen heute untersagt sind. Doch welche Faktoren machen Stuttgart als Wohnort für Menschen derart attraktiv?
Stuttgart unter den
Topstädten Europas
Neben der geographischen Begrenzung, die bereits zur Sprache kam, kann die Landeshauptstadt eine starke Industrie ihr Eigen nennen. Firmen wie Bosch, Porsche und Daimler beschäftigen nicht nur tausende Mitarbeiter, sondern wirken auch als Zuzugs-Magnet. Dabei locken sie insbesondere hoch qualifizierte Arbeitskräfte mit hohen Einkommen in den Kessel. Außerdem handelt es sich bei der in Stuttgart ansässigen Industrie um keine Firmen, die lediglich Modeerscheinungen bedienen, sondern um Unternehmen, die in 20, 30 und wahrscheinlich auch 50 Jahren noch existieren werden. Nicht weniger ausgeprägt als die Industrie ist auch die Infrastruktur Stuttgarts. Stadtbezirke sowie die komplette Innenstadt sind durch ein ausgeprägtes Bus-, Straßenbahn- und S-Bahnnetz erschlossen. Außerdem ist die Landeshauptstadt an nicht weniger als elf Autobahnen und Bundesstraßen angeschlossen, besitzt einen eigenen Flughafen und Zugverbindungen in viele große deutsche Städte, die mehrmals täglich verkehren. Abgerundet wird das bereits vortreffliche Gesamtbild durch eine niedrige Arbeitslosenquote und ein facettenreiches Kulturangebot.
Geradezu selbstverständlich also, dass ein französisches Investment Unternehmen Stuttgart im europaweiten Wachstumsindex auf Platz 9 eingeordnet hat. Bei einer innerdeutschen Betrachtung belegt Stuttgart sogar den zweiten Platz. Deshalb ist es auch nicht weiter verwunderlich, dass die Nachfrage in ihrer Höhe bestehen bleibt. Und das drückt gewaltig auf den Preis.
Immobilienpreise in Stuttgart – The Sky is the limit
Auch der Immobilienmarkt unterliegt den Gesetzen von Angebot und Nachfrage. Prinzipiell bildet sich das Marktgleichgewicht so, dass Angebotsmenge und Nachfragemenge gleich hoch sind, sodass die größtmögliche Menge umgesetzt werden kann. In Stuttgart verhält sich die Situation jedoch anders. Die exorbitante Nachfrage, die das Angebot deutlich übersteigt, führt zu Preisen, die vor einigen Jahren noch als utopisch und verrückt abgetan worden wären. Selbst wenn dieser Prozess dazu führen sollte, dass ein Großteil der Interessenten aussteigt, da sie sich einen derart hohen Preis nicht leisten können oder wollen, so verbleibt dennoch eine Personengruppe, die bereit ist, diesen Preis zu bezahlen. Infolgedessen haben die Immobilienpreise und Mieten über die letzten Jahre enorm angezogen.
Welche Gebiete Stuttgarts
sind besonders lukrativ
Wie hoch die Miete oder der veranschlagte Kaufpreis ist, hängt von drei Faktoren ab. Lage, Lage und nochmals Lage. Es bedarf keiner komplizierten, ellenlangen Formel, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen. Ausschlaggebend ist allein, in welcher Gegend sich die Immobilie befindet und welche Gegebenheiten dort vorzufinden sind. Während Merkmale wie Bausubstanz, Wohnfläche oder Zustand verändert werden können, ist das Grundstück von Dauer. Aus diesem Grund sind Investitionen in Ballungszentren lukrativer als auf dem Land. Immobilien in guten und beliebten Wohngegenden haben eine höhere Wahrscheinlichkeit, ihren Wert zu steigern. Das gilt auch für Stuttgart. Besonders begehrt ist die Region Killesberg und der angrenzende Krähenwald. In diesen Gebieten wohnt alles, was Rang und Namen hat. Dementsprechend teuer sind die Immobilien. Der Kaufpreis liegt durchschnittlich bei 6.000€/m². Auch Relenberg, westlich der Universität gelegen, erfreut sich großer Beliebtheit. Aktuell wird dort das Projekt „Villengarten“ umgesetzt, dass nach Fertigstellung einen Komplex aus sieben hochwertigen Stadthäusern entstehen lässt. Wer lieber zentral in der Innenstadt wohnt oder dort investieren möchte, ist mit dem Europaviertel gut beraten. Rund um den Hauptbahnhof ist eine gute Anbindung garantiert. In letzter Zeit sind jedoch auch Botnang und der Stuttgarter Osten um den Ostendplatz sehr gefragt.
Der Zeitpunkt in eine Immobilie in Stuttgart zu investieren war nie günstiger. Niedrige Zinsen und astronomische Nachfrage ergeben einen Mix, der die Mundwinkel eines jeden Investors nach oben gehen lässt. An unserer Info-Veranstaltung erfährst du alle benötigten Informationen, um bei einer Investition in Immobilien auf der sicheren Seite zu sein und vor der aktuellen Lage zu profitieren.
Oder melde dich direkt bei uns und wir beraten dich gerne. Wir sind dein Ansprechpartner rund um das Thema “Immobilien als Kapitalanlage”.
- E-Mail: kontakt@mein-stuttgart-plus.de
- Telefon: Mo. – Fr. unter: 0711 205 261 95
Tipps zu deinem Immobilien Investment
6 KURZE TIPPS FÜR DEIN IMMOBILIEN-INVESTMENT Hier sind einige Tipps zum erfolgreichen Investieren in Immobilien: 1: Einen Plan entwerfen Entwerfe einen durchdachten Plan, um das Ziel deiner Kapitalanlage festzulegen und eine Strategie für dein Immobilieninvestment zu entwickeln. 2: Standort und Lage überprüfen Überprüfe den Standort und die Lage der Immobilie sowie weitere Kriterien wie Infrastruktur, Verkehrsanbindung und Nachbarschaft, insbesondere wenn du die Immobilie vermieten möchtest. 3: Kosten kalkulieren Kalkuliere die typischen Kaufnebenkosten wie Notar, Grundbucheintrag und Maklerprovision mit ein, um die Gesamtkosten mit deinem Budget abzugleichen. 4: Zustand und Bausubstanz Überprüfe den äußerlichen Zustand und die Bausubstanz der Immobilie, um sicherzustellen, dass keine versteckten Mängel oder Schäden vorhanden sind. 5: Rendite realistisch betrachten Kalkuliere die zu erwartende Rendite vorab, aber sei dir bewusst, dass die tatsächliche Rendite stark von der Vermietung abhängt und durch Zahlungsausfälle beeinträchtigt werden kann. 6: Risiken kennen und einschätzen Sei dir bewusst, dass der Besitz und die Vermietung einer Immobilie auch mit zeitlichem und finanziellem Aufwand sowie unerwarteten Kosten verbunden sein können. Sorge daher für ein finanzielles Polster, um unerwartete Ausgaben decken zu können.
Kluft zwischen gefühlter Preisentwicklung und Fakten im Immobilienmarkt
KLUFT ZWISCHEN GEFÜHLTER PREISENTWICKLUNG UND FAKTEN IM IMMOBILIENMARKT Im Jahr 2022 ist eine historische Ära von Preissteigerungen bei Wohnimmobilien tatsächlich zu Ende gegangen. Allerdings müssen wir keineswegs von Markteinbrüchen in Höhe von 20 Prozent sprechen. Wenn wir uns die Preisentwicklung des Teilmarktes für Eigentumswohnungen im vierten Quartal 2022 über ganz Deutschland hinweg ansehen, zeigt sich eine Negativentwicklung von -5,3 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Der Preisabfall im Vergleich zum Vorjahresquartal bei Eigentumswohnungen beträgt -7,7 Prozent, was bereits aus kurzfristiger Perspektive eine bedeutende Veränderung darstellt. Doch woher kommt die Kluft zwischen der gefühlten Preisentwicklung und den Fakten? Angebot steigt: Verunsicherte Immobilienbesitzer drängen auf den Markt Die Kombination aus Krieg, Inflation, Energiekrise und gestiegenen Bauzinsen hat zu einem Anstieg des Angebots geführt. Seit dem Sommer 2022 drängen verunsicherte Immobilienbesitzer vermehrt auf den Markt und versuchen mithilfe von professionellen Immobilienvermarktern, ihre Wohnimmobilien schnell zu verkaufen, möglicherweise, bevor der prognostizierte Preisverfall eintritt. Angebotspreise vs. Transaktionspreise: Wo liegt die Wahrheit? Doch was ist tatsächlich mit den Preisen im Jahr 2022 passiert? Welche Preise sind gemeint – Angebotspreise oder tatsächlich erzielte Transaktionspreise? Existiert möglicherweise eine Diskrepanz zwischen beiden Preistypen und falls ja, wie groß ist sie? Analysen beruhen auf den allgemein zugänglichen Objektpreisen, die in Immobilienportalen veröffentlicht werden. Diese Daten werden bereinigt, um doppelte Einträge zu vermeiden, und dann ausgewertet. Wenn wir die aktuellen Angebotspreise mit denen des vergleichbaren Vorjahreszeitraums vergleichen, zeigt sich eine moderate Preissteigerung in ganz Deutschland (Quelle: Sprengnetter-Auswertungen von über 2 Mio. Angebotspreisen im Zeitraum 1.1.2020 bis 9.1.2023). Allerdings sind Angebotspreise so volatil, dass Analysten, je nach gewähltem Zeitraum, praktisch jede beliebige Aussage daraus interpretieren können. Um aber valide Aussagen über die Entwicklungen auf dem Wohnimmobilienmarkt zu machen, müssten wir auf die real umgesetzten Kaufpreise zurückgreifen. diese um Diese stellen die Wirklichkeit der Immobilienbewertung dar. Laut VDP Research legten die Preise für Wohnimmobilien im Vorjahresvergleich um 2,1% zu. Eine deutliche Delle, aber keine Panikmache auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt Es ist zu beachten, dass diese statistischen Daten für ganz Deutschland gelten und es in einzelnen Städten Abweichungen nach oben oder unten geben kann. Dies kann die subjektive Wahrnehmung stärker prägen als ein möglicherweise weniger aufregender, aber dennoch signifikanter Wert. Die Daten zeigen eine deutliche Delle im Vergleich zum Vorjahr, aber keinesfalls den starken Preisverfall, wie es in den Medien oft proklamiert wird. Digitale Infoveranstaltung Du willst mehr über aktuelle Entwicklungen am Immobilienmarkt lernen? Die Grundlage für dein Immobilien Investment ist eine solide Wissensbasis. Viele stehen vor dem Problem, dass sie nicht wissen wo und wie genau man sich am besten informiert. Melde dich jetzt kostenfrei an! Zur Infoveranstaltung FAZIT 2022 markierte das Ende einer historischen Ära von Preissteigerungen bei Wohnimmobilien in Deutschland. Obwohl die Preise für Eigentumswohnungen im vierten Quartal 2022 im Vergleich zum Vorquartal um -5,3% fielen, zeigen die aktuellen Angebotspreise eine moderate Preissteigerung im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Es ist wichtig zu beachten, dass diese Daten für ganz Deutschland gelten und es in einzelnen Städten Abweichungen geben kann. München, als der am stärksten überhitzte Markt, zeigt eine Abflachung dieser Preiskurve. Die weitere Entwicklung bleibt abzuwarten.
Wie du Steuern in Vermögen umwandelst
MAXIMIERE DEIN STEUERPOTENZIAL: WIE IMMOBILIEN -INVESTITIONEN DIR HELFEN, WENIGER ABZUGEBEN UND DAMIT MEHR VERMÖGEN AUFZUBAUEN WIE DU STEUERN IN VERMÖGEN UMWANDELST In diesem Blogartikel möchten wir dir zeigen, wie du mit vermieteten Immobilien deine Steuerlast senken kannst und aus den Steuervorteilen dein Vermögen aufbaust. Denn wenn du es richtig angehst, kannst du deine steuerlichen Verluste aus der Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ mit anderen Einkunftsarten verrechnen und so deine Steuerzahlungen reduzieren. In diesem Artikel werden wir uns die drei wichtigsten Immobilien-Steuervorteile genauer ansehen, die es dir ermöglichen, dein Vermögen durch Investitionen in Immobilien aufzubauen. Doch bevor wir dazu kommen, wollen wir zunächst auf einige grundlegende Informationen eingehen. DIE ABSCHREIBUNG Ein großer Vorteil von Immobilien ist die Abschreibung, die eine erhebliche Steuerersparnis ermöglicht. Der Gesetzgeber erlaubt die Abschreibung eines Gebäudes innerhalb von 40-50 Jahren zu 100%. Das bedeutet, dass der Gebäudewert mit mindestens 2% pro Jahr abgeschrieben werden kann. Dadurch kannst du jedes Jahr eine Abschreibung geltend machen, die deine Steuerlast mindert, ohne dass du real eine Ausgabe getätigt hast. Es ist bei vielen Immobilien möglich die Grundlage für die Abschreibung zu erhöhen und somit jedes Jahr mehrere Hundert oder Tausend Euro zusätzlich steuerlich abzusetzen. Obwohl eine Abschreibung bei einer wertbeständigen Immobilie kaum notwendig ist, kannst du diesen Steuervorteil zu deinem Gunsten nutzen. So baust du Vermögen auf und sparst Steuern. Sanierungskosten steuerlich geltend machen Ein weiterer Steuervorteil bei Immobilien ist die Möglichkeit, Sanierungskosten steuerlich geltend zu machen. Dabei können die Kosten, die bei der Vermietung anfallen, oft in voller Höhe abgesetzt werden. Angenommen, du besitzt eine abgewohnte Wohnung, die du für 15.000 Euro modernisieren lässt, um sie in einen besseren Zustand zu bringen. Die Kosten für die Sanierung kannst du als Ausgaben angeben und so deine Steuerlast mindern. Allerdings ist die Investition in die Modernisierung eigentlich keine Ausgabe, denn durch die Modernisierung ist der Wert der Wohnung gestiegen und sie hat einen höheren Wiederverkaufswert. Zudem kannst du die Wohnung in einem besseren Zustand vermieten und so einen höheren Mietpreis erzielen. Dies verbessert nicht nur deine monatliche Rechnung, sondern wirkt sich auch positiv auf einen potenziellen Verkauf aus. Mit uns kannst du zudem noch weitere Informationen nutzen, um die steuerliche Abschreibung zu optimieren und somit noch mehr zu sparen. PRIVAT GEHALTENE IMMOBILIEN NACH 10 JAHREN STEUERFREI VERKAUFEN Du kannst von einem weiteren Steuervorteilen profitieren, wenn Du eine Immobilie besitzt: Nach einer Haltedauer von mindestens 10 Jahren ist der Verkaufserlös zu 100% steuerfrei. Das bedeutet, dass Du den Verkaufsgewinn (Verkaufserlös abzüglich Kaufpreis) nicht versteuern musst. Selbst der Wertzuwachs, der ohne Sanierungsmaßnahmen durch Inflation und der Nachfrage entsteht, kann komplett steuerfrei vereinnahmt werden. In unserem vorherigen Beispiel hattest Du bereits 15.000 Euro Modernisierungskosten steuerlich abgesetzt. Wenn Du die Wohnung nun verkaufst, bekommst Du durch den Wertzuwachs mindestens 15.000 Euro mehr, die zusätzlich komplett steuerfrei sind. Aber was ist, wenn Du die Immobilie eigentlich behalten möchtest und nicht an Fremde verkaufen willst? Wir helfen Dir dabei, clevere Investmentstrategien zu entwickeln und umzusetzen. So könntest Du die Wohnung nach 10 Jahren einfach an Deinen Ehepartner, Deine Kinder oder sogar an Deine eigene Firma verkaufen. Du realisierst den Gewinn steuerfrei und behältst gleichzeitig die Immobilie, die weiterhin Erträge für Dich erwirtschaften kann. FAZIT Zusammenfassend lässt sich sagen, dass vermietete Immobilien ein enormes Potenzial für Steuervorteile bieten, von denen man finanziell profitieren kann. Allerdings sollte man dabei nicht nur auf das Einsparen von Steuern fokussieren, sondern auch das Gesamtvorhaben im Blick haben. Es ist wichtig, die passende Immobilien-Strategie zu wählen und dabei alle Aspekte zu berücksichtigen, um langfristigen Erfolg zu sichern. Wenn auch du von den Vorteilen vermieteter Wohnimmobilien profitieren möchtest, steht dir unser Investoren-Team gerne zur Verfügung. Gemeinsam mit deinem Steuerberater erörtern wir die passende Strategie für dich und dein Vorhaben. Vereinbare gerne ein kostenloses Beratungsgespräch mit uns! In einem späteren Artikel werden wir näher auf die Vorteile eingehen, Immobilien in eigenen Gesellschaften zu halten.