DER ZINS UND DER BAUFINANZIERUNGSMARKT - WAS BEDEUTET DAS FÜR ANLEGER?
Im Vergleich zu November 2021 sind die Kosten für ein zehnjähriges Immobiliendarlehen um mehr als das Dreifache gestiegen. Somit haben die Zinsen für Immobilienkredite mit 4 Prozent ein neues Jahreshoch erreicht. Das ist gleichzeitig auch der höchste Stand seit dem Jahr 2011.
Dass die Zinsen zeitnah wieder spürbar sinken werden, ist unwahrscheinlich. Vereinzelte Schwankungen nach unten sind aber möglich. Die Mehrheit der Fachleute geht sogar davon aus, dass die Zinsen für ein Baudarlehen bis zum Jahresende langsam steigen und bei etwas über 4 Prozent liegen werden.
WELCHE FAKTOREN BEEINFLUSSEN DIE ENTWICKLUNG DER ZINSEN?
Als Grund für den extremen Anstieg der Bauzinsen wird von vielen die Erhöhung des Leitzinses gesehen. Das wird häufig jedoch etwas aus dem Zusammenhang gerissen. Eine Anhebung der Leitzinsen beeinflusst nicht unmittelbar die Erhöhung der Zinsen für Immobilienkredite.
Die Abhängigkeit von Hypothekenzins und Leitzins ist zwar vorhanden, aber weitaus komplexer. Ein Treiber ist die „hohe Inflation“, die die Renditen langfristiger Anleihen und Pfandbriefen anfeuert, wonach sich die Bauzinsen überwiegend orientieren.
Wie sehr beeinflusst der Leitzins die hypothekenzinsen?
Um die Inflation zu bekämpfen, hat die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins innerhalb eines Jahres in nur drei Schritten von null auf 2 Prozent angehoben. Im Winter sollen dann die wichtigsten Zentralbanken die weitere Entwicklung des Baugeldes bestimmen.
Die Notenbanken sind in solchen Fällen gezwungen, ihren Spielraum weiter auszudehnen. Um aber ein Überlasten der Konjunktur zu vermeiden, müssen bei Zinssteigerungen die ökonomischen Grenzen unseres Wirtschaftssystems genauestens beachtet werden. Eine Überlastung muss unbedingt vermieden werden. Selbst bei steigendem Leitzins könnten sich dann die Bauzinsen auf stabilem Niveau halten oder sich idealerweise leicht nach unten korrigieren.
Bricht der Immobilienmarkt ein?
Durch das sprunghafte Umfeld – verursacht durch Inflation, Zinsanstieg, Lieferkettenengpässe und Ukrainekrieg – sind so viele Variablen in Bewegung wie noch nie. Bauträger und Projektentwickler haben mit der Materialknappheit, den Lieferschwierigkeiten, dem Fachkräftemangel sowie den erheblich gestiegenen Finanzierungs- und Baustoffkosten schwer zu kämpfen. Daraus resultiert, dass viele Vorhaben verschoben oder sogar auf Eis gelegt wurden. Im Jahr 2022 werden in Deutschland deshalb rund 150.000 Wohnungen weniger gebaut als von der Bundesregierung vorgesehen waren, die aber dringend benötigt werden.
Außerdem ist die Vergabe von Krediten schwieriger geworden. Um ein Darlehen zu bekommen, muss die Kapitaldienstfähigkeit wegen der gestiegenen Zinsen gewährleistet sein. Die Banken sind deshalb strenger bei der Prüfung von Bonitäten geworden. Hinzu kommt, dass höhere Absicherungen und mehr Eigenkapital verlangt werden. Deshalb ist die Nachfrage, insbesondere nach selbstgenutzten Immobilien im Hochpreissegment, stark zurückgegangen.
Bei dieser Fülle an Negativentwicklungen könnte man sich die schlimmsten Untergangsszenarien ausmalen. Zur Beruhigung: Dies ist kein Einbruch des gesamten Immobilienmarkts, sondern die Folge einer vorherrschenden Übernachfrage, die sich jetzt allmählich abbaut. Somit normalisiert sich gerade die Marktsituation. Dass die Immobilienpreise zeitnah signifikant einbrechen, insbesondere in Großstädten und Metropolregionen wie Stuttgart, ist aus heutiger Sicht ausgeschlossen. Hierfür müssten ganz schnell viele bezahlbare Wohnungen zur Verfügung stehen, die aufgrund der gestiegenen Baukosten und Zinsen, der Lieferkettenprobleme bzw. der hohen Mindeststandards in der Bauausführung nicht gebaut werden können.
Ein weiterer Aspekt, der maßgeblich für Stabilität auf dem deutschen Immobilienmarkt sorgt, sind die langfristig angelegten Immobilieninvestments mit langfristig abgesicherten Zinsfestschreibungen. Diese schützen vor hohen Schwankungen und sorgen für eine sehr geringe Volatilität. Laut VDP-Recherche haben sich die Preise für Wohnimmobilien in Großstätten im Vergleich zum 2. Quartal 2022 zwar um -0,7 % zurück entwickelt, aber im Vergleich zum 3. Quartal 2021, also vor einem Jahr, sind sie um + 6,1 % gestiegen. Das bedeutet, dass bereits jetzt Verkäufer die vorherrschende Inflation einpreisen. Der Wohnimmobilien-Markt in Deutschland ist in solchen Wirtschaftsphasen auch aus verschiedenen anderen Gründen robuster als der Aktien-Markt. Darauf gehen wir in einem späteren Blog genauer ein.
die rückkehr zur 1-prozent-tilgung bei annuitätendarlehen
Während der Niedrigzinsphase war es gang und gäbe, mit einer möglichst hohen Anfangstilgung zu starten, um damit die Schuldenlast schneller zu minimieren. Auch Banken waren daran interessiert, dass der Kredit zügig zurückgezahlt wird, um das Risiko künftig steigender Zinsen auf dem Kapitalmarkt zu reduzieren. Die Anfangstilgung eines Grundschulddarlehens lag bei mindestens zwei Prozent.
In den 2000er Jahren hingegen, in denen man für Bauzinsen 4,5 Prozent oder mehr zahlte, war eine einprozentige Tilgung durchaus üblich. Mit der niedrigeren Tilgung werden die Raten geringgehalten und damit die Attraktivität für Immobilien-Investments gesteigert. Mit Sondertilgungen könnte man zu einem geeignetem Zeitpunkt ausgleichen bzw. die Tilgungshöhe anpassen. Zurzeit bieten immer mehr Banken wieder die einprozentige Tilgung.
verlängert sich dadurch die abzahlungsdauer?
Die Gesamtlaufzeit einer Baufinanzierung bestimmen zwei Faktoren – Zinssatz und Tilgungssatz, die sich gegenseitig bedingen. Wer einen Vertrag mit einer einprozentigen Tilgung schließt, ist bei einem Zins von 5 Prozent schneller fertig als bei einem Zinssatz von nur 1 Prozent.
Klingt merkwürdig, ist aber simple Mathematik. Getilgt wird in beiden Fällen mit der anfänglichen Tilgung (Bsp. 1 %) zuzüglich ersparter Zinsen. Fall 1: 5 % oder Fall 2: 1 %. Je höher also der Zins, desto höher der Anteil der ersparten Zinsen!
Durch den annuitätischen Hebel wird des Darlehen, bei gleichbleibender Rate, schneller getilgt. Kapitalanleger können darüber hinaus die Zinsausgaben in voller Höhe steuerlich absetzen und dadurch die Steuereinnahmen kompensieren. Das gleiche Prinzip gilt auch bei einer höher festgelegten Tilgung. Auch darauf gehen wir in einem späteren Blog näher ein.
wie wird sich der preis der immobilien nach der boom-dekade entwickeln?
Da die Baupreise bei gestiegenen Zinsen aller Vorrausicht nach noch weiter steigen werden und die Inflation in Deutschland auf hohem Niveau bleiben wird, werden die Preise für Wohnimmobilien in Ballungszentren nicht nur stabil bleiben, sondern langfristig im Nennwert weiterwachsen. Die bereits vorherrschende Nachfrage nach Mietwohnungen wird die Preise für Mieten nach oben bewegen. Eigentümer von Bestandsimmobilien können sich auch wegen der schleppenden Schaffung von Neubauwohnungen auf eine hohe Nachfrage nach bezahlbaren Investments und Mietwohnungen in Stuttgart einstellen. Die Aussicht für langfristig orientierte Immobilienkäufer sieht vielversprechend aus.
Die Auswirkung der Steuervorteile, der Einfluss der Inflation auf eingefrorene Darlehenssummen und den künftig zu erwartenden Mietsteigerungen machen Immobilien-Investments nach wie vor attraktiv. Das private Immobilien-Investment genießt heute noch Privilegien wie kein anderes Investitionsgut auf dem Finanzmarkt. Und gleichzeitig leisten Wohnimmobilien auch einen sozialen Beitrag für unsere Gesellschaft.
Tipps zu deinem Immobilien Investment
6 KURZE TIPPS FÜR DEIN IMMOBILIEN-INVESTMENT Hier sind einige Tipps zum erfolgreichen Investieren in Immobilien: 1: Einen Plan entwerfen Entwerfe einen durchdachten Plan, um das Ziel deiner Kapitalanlage festzulegen und eine Strategie für dein Immobilieninvestment zu entwickeln. 2: Standort und Lage überprüfen Überprüfe den Standort und die Lage der Immobilie sowie weitere Kriterien wie Infrastruktur, Verkehrsanbindung und Nachbarschaft, insbesondere wenn du die Immobilie vermieten möchtest. 3: Kosten kalkulieren Kalkuliere die typischen Kaufnebenkosten wie Notar, Grundbucheintrag und Maklerprovision mit ein, um die Gesamtkosten mit deinem Budget abzugleichen. 4: Zustand und Bausubstanz Überprüfe den äußerlichen Zustand und die Bausubstanz der Immobilie, um sicherzustellen, dass keine versteckten Mängel oder Schäden vorhanden sind. 5: Rendite realistisch betrachten Kalkuliere die zu erwartende Rendite vorab, aber sei dir bewusst, dass die tatsächliche Rendite stark von der Vermietung abhängt und durch Zahlungsausfälle beeinträchtigt werden kann. 6: Risiken kennen und einschätzen Sei dir bewusst, dass der Besitz und die Vermietung einer Immobilie auch mit zeitlichem und finanziellem Aufwand sowie unerwarteten Kosten verbunden sein können. Sorge daher für ein finanzielles Polster, um unerwartete Ausgaben decken zu können.
Kluft zwischen gefühlter Preisentwicklung und Fakten im Immobilienmarkt
KLUFT ZWISCHEN GEFÜHLTER PREISENTWICKLUNG UND FAKTEN IM IMMOBILIENMARKT Im Jahr 2022 ist eine historische Ära von Preissteigerungen bei Wohnimmobilien tatsächlich zu Ende gegangen. Allerdings müssen wir keineswegs von Markteinbrüchen in Höhe von 20 Prozent sprechen. Wenn wir uns die Preisentwicklung des Teilmarktes für Eigentumswohnungen im vierten Quartal 2022 über ganz Deutschland hinweg ansehen, zeigt sich eine Negativentwicklung von -5,3 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Der Preisabfall im Vergleich zum Vorjahresquartal bei Eigentumswohnungen beträgt -7,7 Prozent, was bereits aus kurzfristiger Perspektive eine bedeutende Veränderung darstellt. Doch woher kommt die Kluft zwischen der gefühlten Preisentwicklung und den Fakten? Angebot steigt: Verunsicherte Immobilienbesitzer drängen auf den Markt Die Kombination aus Krieg, Inflation, Energiekrise und gestiegenen Bauzinsen hat zu einem Anstieg des Angebots geführt. Seit dem Sommer 2022 drängen verunsicherte Immobilienbesitzer vermehrt auf den Markt und versuchen mithilfe von professionellen Immobilienvermarktern, ihre Wohnimmobilien schnell zu verkaufen, möglicherweise, bevor der prognostizierte Preisverfall eintritt. Angebotspreise vs. Transaktionspreise: Wo liegt die Wahrheit? Doch was ist tatsächlich mit den Preisen im Jahr 2022 passiert? Welche Preise sind gemeint – Angebotspreise oder tatsächlich erzielte Transaktionspreise? Existiert möglicherweise eine Diskrepanz zwischen beiden Preistypen und falls ja, wie groß ist sie? Analysen beruhen auf den allgemein zugänglichen Objektpreisen, die in Immobilienportalen veröffentlicht werden. Diese Daten werden bereinigt, um doppelte Einträge zu vermeiden, und dann ausgewertet. Wenn wir die aktuellen Angebotspreise mit denen des vergleichbaren Vorjahreszeitraums vergleichen, zeigt sich eine moderate Preissteigerung in ganz Deutschland (Quelle: Sprengnetter-Auswertungen von über 2 Mio. Angebotspreisen im Zeitraum 1.1.2020 bis 9.1.2023). Allerdings sind Angebotspreise so volatil, dass Analysten, je nach gewähltem Zeitraum, praktisch jede beliebige Aussage daraus interpretieren können. Um aber valide Aussagen über die Entwicklungen auf dem Wohnimmobilienmarkt zu machen, müssten wir auf die real umgesetzten Kaufpreise zurückgreifen. diese um Diese stellen die Wirklichkeit der Immobilienbewertung dar. Laut VDP Research legten die Preise für Wohnimmobilien im Vorjahresvergleich um 2,1% zu. Eine deutliche Delle, aber keine Panikmache auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt Es ist zu beachten, dass diese statistischen Daten für ganz Deutschland gelten und es in einzelnen Städten Abweichungen nach oben oder unten geben kann. Dies kann die subjektive Wahrnehmung stärker prägen als ein möglicherweise weniger aufregender, aber dennoch signifikanter Wert. Die Daten zeigen eine deutliche Delle im Vergleich zum Vorjahr, aber keinesfalls den starken Preisverfall, wie es in den Medien oft proklamiert wird. Digitale Infoveranstaltung Du willst mehr über aktuelle Entwicklungen am Immobilienmarkt lernen? Die Grundlage für dein Immobilien Investment ist eine solide Wissensbasis. Viele stehen vor dem Problem, dass sie nicht wissen wo und wie genau man sich am besten informiert. Melde dich jetzt kostenfrei an! Zur Infoveranstaltung FAZIT 2022 markierte das Ende einer historischen Ära von Preissteigerungen bei Wohnimmobilien in Deutschland. Obwohl die Preise für Eigentumswohnungen im vierten Quartal 2022 im Vergleich zum Vorquartal um -5,3% fielen, zeigen die aktuellen Angebotspreise eine moderate Preissteigerung im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Es ist wichtig zu beachten, dass diese Daten für ganz Deutschland gelten und es in einzelnen Städten Abweichungen geben kann. München, als der am stärksten überhitzte Markt, zeigt eine Abflachung dieser Preiskurve. Die weitere Entwicklung bleibt abzuwarten.
Wie du Steuern in Vermögen umwandelst
MAXIMIERE DEIN STEUERPOTENZIAL: WIE IMMOBILIEN -INVESTITIONEN DIR HELFEN, WENIGER ABZUGEBEN UND DAMIT MEHR VERMÖGEN AUFZUBAUEN WIE DU STEUERN IN VERMÖGEN UMWANDELST In diesem Blogartikel möchten wir dir zeigen, wie du mit vermieteten Immobilien deine Steuerlast senken kannst und aus den Steuervorteilen dein Vermögen aufbaust. Denn wenn du es richtig angehst, kannst du deine steuerlichen Verluste aus der Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ mit anderen Einkunftsarten verrechnen und so deine Steuerzahlungen reduzieren. In diesem Artikel werden wir uns die drei wichtigsten Immobilien-Steuervorteile genauer ansehen, die es dir ermöglichen, dein Vermögen durch Investitionen in Immobilien aufzubauen. Doch bevor wir dazu kommen, wollen wir zunächst auf einige grundlegende Informationen eingehen. DIE ABSCHREIBUNG Ein großer Vorteil von Immobilien ist die Abschreibung, die eine erhebliche Steuerersparnis ermöglicht. Der Gesetzgeber erlaubt die Abschreibung eines Gebäudes innerhalb von 40-50 Jahren zu 100%. Das bedeutet, dass der Gebäudewert mit mindestens 2% pro Jahr abgeschrieben werden kann. Dadurch kannst du jedes Jahr eine Abschreibung geltend machen, die deine Steuerlast mindert, ohne dass du real eine Ausgabe getätigt hast. Es ist bei vielen Immobilien möglich die Grundlage für die Abschreibung zu erhöhen und somit jedes Jahr mehrere Hundert oder Tausend Euro zusätzlich steuerlich abzusetzen. Obwohl eine Abschreibung bei einer wertbeständigen Immobilie kaum notwendig ist, kannst du diesen Steuervorteil zu deinem Gunsten nutzen. So baust du Vermögen auf und sparst Steuern. Sanierungskosten steuerlich geltend machen Ein weiterer Steuervorteil bei Immobilien ist die Möglichkeit, Sanierungskosten steuerlich geltend zu machen. Dabei können die Kosten, die bei der Vermietung anfallen, oft in voller Höhe abgesetzt werden. Angenommen, du besitzt eine abgewohnte Wohnung, die du für 15.000 Euro modernisieren lässt, um sie in einen besseren Zustand zu bringen. Die Kosten für die Sanierung kannst du als Ausgaben angeben und so deine Steuerlast mindern. Allerdings ist die Investition in die Modernisierung eigentlich keine Ausgabe, denn durch die Modernisierung ist der Wert der Wohnung gestiegen und sie hat einen höheren Wiederverkaufswert. Zudem kannst du die Wohnung in einem besseren Zustand vermieten und so einen höheren Mietpreis erzielen. Dies verbessert nicht nur deine monatliche Rechnung, sondern wirkt sich auch positiv auf einen potenziellen Verkauf aus. Mit uns kannst du zudem noch weitere Informationen nutzen, um die steuerliche Abschreibung zu optimieren und somit noch mehr zu sparen. PRIVAT GEHALTENE IMMOBILIEN NACH 10 JAHREN STEUERFREI VERKAUFEN Du kannst von einem weiteren Steuervorteilen profitieren, wenn Du eine Immobilie besitzt: Nach einer Haltedauer von mindestens 10 Jahren ist der Verkaufserlös zu 100% steuerfrei. Das bedeutet, dass Du den Verkaufsgewinn (Verkaufserlös abzüglich Kaufpreis) nicht versteuern musst. Selbst der Wertzuwachs, der ohne Sanierungsmaßnahmen durch Inflation und der Nachfrage entsteht, kann komplett steuerfrei vereinnahmt werden. In unserem vorherigen Beispiel hattest Du bereits 15.000 Euro Modernisierungskosten steuerlich abgesetzt. Wenn Du die Wohnung nun verkaufst, bekommst Du durch den Wertzuwachs mindestens 15.000 Euro mehr, die zusätzlich komplett steuerfrei sind. Aber was ist, wenn Du die Immobilie eigentlich behalten möchtest und nicht an Fremde verkaufen willst? Wir helfen Dir dabei, clevere Investmentstrategien zu entwickeln und umzusetzen. So könntest Du die Wohnung nach 10 Jahren einfach an Deinen Ehepartner, Deine Kinder oder sogar an Deine eigene Firma verkaufen. Du realisierst den Gewinn steuerfrei und behältst gleichzeitig die Immobilie, die weiterhin Erträge für Dich erwirtschaften kann. FAZIT Zusammenfassend lässt sich sagen, dass vermietete Immobilien ein enormes Potenzial für Steuervorteile bieten, von denen man finanziell profitieren kann. Allerdings sollte man dabei nicht nur auf das Einsparen von Steuern fokussieren, sondern auch das Gesamtvorhaben im Blick haben. Es ist wichtig, die passende Immobilien-Strategie zu wählen und dabei alle Aspekte zu berücksichtigen, um langfristigen Erfolg zu sichern. Wenn auch du von den Vorteilen vermieteter Wohnimmobilien profitieren möchtest, steht dir unser Investoren-Team gerne zur Verfügung. Gemeinsam mit deinem Steuerberater erörtern wir die passende Strategie für dich und dein Vorhaben. Vereinbare gerne ein kostenloses Beratungsgespräch mit uns! In einem späteren Artikel werden wir näher auf die Vorteile eingehen, Immobilien in eigenen Gesellschaften zu halten.