IMMOBILIENBLASE - APOKALYPTISCHER
REITER ODER TRUGBILD?
Boom oder Blase
Immobilien erfreuen sich größerer Beliebtheit denn je. Mehr und mehr Menschen investieren ihr Geld in Häuser und Wohnungen. Dabei handelt es sich keinesfalls um eine bloße Modeerscheinung, sondern vielmehr um späte Konsequenzen der Finanzkrise. Das Vertrauen der Bevölkerung in die Banken hat einen Tiefstand erreicht. Infolgedessen ist die Angst, das Geld zu verlieren, das man auf der Bank angelegt hat, umso größer. Schlussfolgernd steigt die Attraktivität alternativer Anlageformen.
Immobilien beispielsweise bieten eine Grundbuchsicherheit. Ihre Beliebtheit resultiert unter anderem aber auch daraus, dass Immobilien niemandem gänzlich fremd sind. Auch wenn du kein Experte bist, jeder wohnt als Mieter oder Eigentümer in einer Form der Immobilie und besitzt aufgrund dessen mindestens Grundkenntnisse in diesem Bereich. Bei anderen Anlageformen, wie beispielsweise Aktien, ist das nicht der Fall. Diese erfordern eine lange und intensive Einarbeitungsphase. Immer wieder taucht der Begriff der Immobilienblase auf. Doch läuft eine Investition in Immobilien wirklich Gefahr, seifenblasenartig zu zerplatzen?
Eine Immobilienblase ist nicht in Sicht
Verschiedene Warnsignale können auf eine Blase hideuten. Eine vollständige Abkopplung der Hauspreise von den Mietpreisen, stark steigende Privatverschuldung und eine überdurchschnittlich hohe Neubauquote sind drei zuverlässige Indikatoren. Die Folgen einer Blase sind denkbar einfach. Die Immobilie verliert an Wert. Konkret bedeutet das, dass du bei einem Verkauf weniger Geld erhältst, als du ursprünglich dafür bezahlt hast.
So verheerend das im ersten Moment auch klingen mag, aktuell besteht keine Gefahr einer solchen Blasenbildung. Zwar sind die Preise in Deutschland über die letzten Jahre gestiegen, dennoch entwickelt sich der Baufinanzierungsmarkt nach wie vor stabil und auch die Mieten ziehen mit. Dagegen wird auch die Mietpreisbremse nur wenig ausrichten können. Ein dem Kaufpreis angemessenes Einkommen in Form von Mieteinnahmen ist also sichergestellt. Widmen wir uns deshalb dem Kauf selbst.
Das A und O beim Immobilienkauf ist die Lage und das Umfeld. Eine gute Anbindung an die örtliche Infrastruktur macht die Immobilie nur nicht nur für potentielle Mieter attraktiver, sondern wirkt gleichzeitig als Faktor gegen möglichen Wertverlust. Eine Prüfung der Energieeffizienz sollte dennoch ebenso wenig vernachlässigt werden wie die regionale Preisentwicklung. Beide Aspekte können den Preis einer Immobilie in den kommenden Jahren steigen oder sinken lassen. Besteht keinerlei Beanstandung, solltest du vor dem endgültigen Kauf die eigene finanzielle Situation nochmals überprüfen. Zwar befinden wir uns nach wie vor in einer Niedrigzinsphase, die günstige Kredite mit langen Zinsfestschreibungen ermöglicht, dennoch solltest du darauf achten, dich durch den Kauf nicht an den Rand der finanziellen Existenz zu begeben.
Doch wie genau stellt sich die Lage auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt dar? Auch wenn die Mieten sehr teuer scheinen, sind sie im Vergleich mit anderen europäischen Großstädten nur im Mittelfeld anzusiedeln. Was genau macht Stuttgart also für Investitionen attraktiv? Andere Großstädte können den Wohnungsneubau verhältnismäßig einfach realisieren, um fehlenden Wohnraum zu kompensieren. Aufgrund Stuttgarts geographischer Lage fällt das im Kessel bedeutend schwerer. Außerdem ist Deutschland nach wie vor der sichere Hafen der Europäischen Union. Eine stabile Wirtschaft und der generelle Ablauf in geregelten Bahnen bieten zusätzliche Sicherheit.
Wieso in Immobilien investieren?
Alternative Anlageformen, die dieselben Eigenschaften aufweisen wie Immobilien, gibt es nur wenige, wenn überhaupt. Aktien unterliegen den Gesetzen der Börse, die von Anlegern oft nicht genau durchblickt werden können. Versicherungen bieten nur wenig Rendite, da die Niedrigzinspolitik sie zum Senken ihrer eigenen Zinsen gezwungen hat. Immobilien hingegen profitieren von genau solchen Entwicklungen.
Die Inflation entwertet das Ersparte von Jahr zu Jahr. Doch genau dieser Umstand kann zum eigenen Vorteil genutzt werden. Denn das aufgenommene Darlehen entwertet sich ebenfalls! Das bedeutet, dass bei gleichbleibender Darlehensrate und bei steigenden Löhnen die monatlichen Belastungen sinken. Außerdem sind Immobilien äußerst krisensicher. Selbst im Zenit der Finanzkrise stiegen die Immobilienpreise in Deutschland weiter an. Und damit noch nicht genug. Sie bieten zudem Inflationsschutz und Steuervorteile.
Fazit
Noch vor 20 Jahren sah der Master-Sparplan der Deutschen so aus, dass der Großteil der finanziellen Ressourcen in Form von Spareinlagen bei der Bank des Vertrauens angelegt wurde. Aufgrund der heute niedrigen Sparzinsen verliert das Geld aber zunehmend an Wert, da die Inflation diesen übersteigt. Falls du also dein Geld gewinnbringend investieren und nicht nur dabei zusehen willst, wie es wie Butter in der Sonne vor sich hinschmilzt, dann sind alternative Anlageformen gefragt. Immobilien bieten viele Vorteile wie Wertstabilität bei gleichzeitig großem Wertsteigerungspotential, eine passive Einnahmequelle und Krisensicherheit. Die aktuelle Niedrigzinspolitik bietet die perfekte Einstiegsgelegenheit. Sei clever – investier in Immobilien. Wie genau eine solche Investition abläuft und erfährst du auf unserer Informationsveranstaltung.
Oder melde dich direkt bei uns und wir beraten dich gerne. Wir sind dein Ansprechpartner rund um das Thema “Immobilien als Kapitalanlage”.
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Tipps zu deinem Immobilien Investment
6 KURZE TIPPS FÜR DEIN IMMOBILIEN-INVESTMENT Hier sind einige Tipps zum erfolgreichen Investieren in Immobilien: 1: Einen Plan entwerfen Entwerfe einen durchdachten Plan, um das Ziel deiner Kapitalanlage festzulegen und eine Strategie für dein Immobilieninvestment zu entwickeln. 2: Standort und Lage überprüfen Überprüfe den Standort und die Lage der Immobilie sowie weitere Kriterien wie Infrastruktur, Verkehrsanbindung und Nachbarschaft, insbesondere wenn du die Immobilie vermieten möchtest. 3: Kosten kalkulieren Kalkuliere die typischen Kaufnebenkosten wie Notar, Grundbucheintrag und Maklerprovision mit ein, um die Gesamtkosten mit deinem Budget abzugleichen. 4: Zustand und Bausubstanz Überprüfe den äußerlichen Zustand und die Bausubstanz der Immobilie, um sicherzustellen, dass keine versteckten Mängel oder Schäden vorhanden sind. 5: Rendite realistisch betrachten Kalkuliere die zu erwartende Rendite vorab, aber sei dir bewusst, dass die tatsächliche Rendite stark von der Vermietung abhängt und durch Zahlungsausfälle beeinträchtigt werden kann. 6: Risiken kennen und einschätzen Sei dir bewusst, dass der Besitz und die Vermietung einer Immobilie auch mit zeitlichem und finanziellem Aufwand sowie unerwarteten Kosten verbunden sein können. Sorge daher für ein finanzielles Polster, um unerwartete Ausgaben decken zu können.
Kluft zwischen gefühlter Preisentwicklung und Fakten im Immobilienmarkt
KLUFT ZWISCHEN GEFÜHLTER PREISENTWICKLUNG UND FAKTEN IM IMMOBILIENMARKT Im Jahr 2022 ist eine historische Ära von Preissteigerungen bei Wohnimmobilien tatsächlich zu Ende gegangen. Allerdings müssen wir keineswegs von Markteinbrüchen in Höhe von 20 Prozent sprechen. Wenn wir uns die Preisentwicklung des Teilmarktes für Eigentumswohnungen im vierten Quartal 2022 über ganz Deutschland hinweg ansehen, zeigt sich eine Negativentwicklung von -5,3 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Der Preisabfall im Vergleich zum Vorjahresquartal bei Eigentumswohnungen beträgt -7,7 Prozent, was bereits aus kurzfristiger Perspektive eine bedeutende Veränderung darstellt. Doch woher kommt die Kluft zwischen der gefühlten Preisentwicklung und den Fakten? Angebot steigt: Verunsicherte Immobilienbesitzer drängen auf den Markt Die Kombination aus Krieg, Inflation, Energiekrise und gestiegenen Bauzinsen hat zu einem Anstieg des Angebots geführt. Seit dem Sommer 2022 drängen verunsicherte Immobilienbesitzer vermehrt auf den Markt und versuchen mithilfe von professionellen Immobilienvermarktern, ihre Wohnimmobilien schnell zu verkaufen, möglicherweise, bevor der prognostizierte Preisverfall eintritt. Angebotspreise vs. Transaktionspreise: Wo liegt die Wahrheit? Doch was ist tatsächlich mit den Preisen im Jahr 2022 passiert? Welche Preise sind gemeint – Angebotspreise oder tatsächlich erzielte Transaktionspreise? Existiert möglicherweise eine Diskrepanz zwischen beiden Preistypen und falls ja, wie groß ist sie? Analysen beruhen auf den allgemein zugänglichen Objektpreisen, die in Immobilienportalen veröffentlicht werden. Diese Daten werden bereinigt, um doppelte Einträge zu vermeiden, und dann ausgewertet. Wenn wir die aktuellen Angebotspreise mit denen des vergleichbaren Vorjahreszeitraums vergleichen, zeigt sich eine moderate Preissteigerung in ganz Deutschland (Quelle: Sprengnetter-Auswertungen von über 2 Mio. Angebotspreisen im Zeitraum 1.1.2020 bis 9.1.2023). Allerdings sind Angebotspreise so volatil, dass Analysten, je nach gewähltem Zeitraum, praktisch jede beliebige Aussage daraus interpretieren können. Um aber valide Aussagen über die Entwicklungen auf dem Wohnimmobilienmarkt zu machen, müssten wir auf die real umgesetzten Kaufpreise zurückgreifen. diese um Diese stellen die Wirklichkeit der Immobilienbewertung dar. Laut VDP Research legten die Preise für Wohnimmobilien im Vorjahresvergleich um 2,1% zu. Eine deutliche Delle, aber keine Panikmache auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt Es ist zu beachten, dass diese statistischen Daten für ganz Deutschland gelten und es in einzelnen Städten Abweichungen nach oben oder unten geben kann. Dies kann die subjektive Wahrnehmung stärker prägen als ein möglicherweise weniger aufregender, aber dennoch signifikanter Wert. Die Daten zeigen eine deutliche Delle im Vergleich zum Vorjahr, aber keinesfalls den starken Preisverfall, wie es in den Medien oft proklamiert wird. Digitale Infoveranstaltung Du willst mehr über aktuelle Entwicklungen am Immobilienmarkt lernen? Die Grundlage für dein Immobilien Investment ist eine solide Wissensbasis. Viele stehen vor dem Problem, dass sie nicht wissen wo und wie genau man sich am besten informiert. Melde dich jetzt kostenfrei an! Zur Infoveranstaltung FAZIT 2022 markierte das Ende einer historischen Ära von Preissteigerungen bei Wohnimmobilien in Deutschland. Obwohl die Preise für Eigentumswohnungen im vierten Quartal 2022 im Vergleich zum Vorquartal um -5,3% fielen, zeigen die aktuellen Angebotspreise eine moderate Preissteigerung im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Es ist wichtig zu beachten, dass diese Daten für ganz Deutschland gelten und es in einzelnen Städten Abweichungen geben kann. München, als der am stärksten überhitzte Markt, zeigt eine Abflachung dieser Preiskurve. Die weitere Entwicklung bleibt abzuwarten.
Wie du Steuern in Vermögen umwandelst
MAXIMIERE DEIN STEUERPOTENZIAL: WIE IMMOBILIEN -INVESTITIONEN DIR HELFEN, WENIGER ABZUGEBEN UND DAMIT MEHR VERMÖGEN AUFZUBAUEN WIE DU STEUERN IN VERMÖGEN UMWANDELST In diesem Blogartikel möchten wir dir zeigen, wie du mit vermieteten Immobilien deine Steuerlast senken kannst und aus den Steuervorteilen dein Vermögen aufbaust. Denn wenn du es richtig angehst, kannst du deine steuerlichen Verluste aus der Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ mit anderen Einkunftsarten verrechnen und so deine Steuerzahlungen reduzieren. In diesem Artikel werden wir uns die drei wichtigsten Immobilien-Steuervorteile genauer ansehen, die es dir ermöglichen, dein Vermögen durch Investitionen in Immobilien aufzubauen. Doch bevor wir dazu kommen, wollen wir zunächst auf einige grundlegende Informationen eingehen. DIE ABSCHREIBUNG Ein großer Vorteil von Immobilien ist die Abschreibung, die eine erhebliche Steuerersparnis ermöglicht. Der Gesetzgeber erlaubt die Abschreibung eines Gebäudes innerhalb von 40-50 Jahren zu 100%. Das bedeutet, dass der Gebäudewert mit mindestens 2% pro Jahr abgeschrieben werden kann. Dadurch kannst du jedes Jahr eine Abschreibung geltend machen, die deine Steuerlast mindert, ohne dass du real eine Ausgabe getätigt hast. Es ist bei vielen Immobilien möglich die Grundlage für die Abschreibung zu erhöhen und somit jedes Jahr mehrere Hundert oder Tausend Euro zusätzlich steuerlich abzusetzen. Obwohl eine Abschreibung bei einer wertbeständigen Immobilie kaum notwendig ist, kannst du diesen Steuervorteil zu deinem Gunsten nutzen. So baust du Vermögen auf und sparst Steuern. Sanierungskosten steuerlich geltend machen Ein weiterer Steuervorteil bei Immobilien ist die Möglichkeit, Sanierungskosten steuerlich geltend zu machen. Dabei können die Kosten, die bei der Vermietung anfallen, oft in voller Höhe abgesetzt werden. Angenommen, du besitzt eine abgewohnte Wohnung, die du für 15.000 Euro modernisieren lässt, um sie in einen besseren Zustand zu bringen. Die Kosten für die Sanierung kannst du als Ausgaben angeben und so deine Steuerlast mindern. Allerdings ist die Investition in die Modernisierung eigentlich keine Ausgabe, denn durch die Modernisierung ist der Wert der Wohnung gestiegen und sie hat einen höheren Wiederverkaufswert. Zudem kannst du die Wohnung in einem besseren Zustand vermieten und so einen höheren Mietpreis erzielen. Dies verbessert nicht nur deine monatliche Rechnung, sondern wirkt sich auch positiv auf einen potenziellen Verkauf aus. Mit uns kannst du zudem noch weitere Informationen nutzen, um die steuerliche Abschreibung zu optimieren und somit noch mehr zu sparen. PRIVAT GEHALTENE IMMOBILIEN NACH 10 JAHREN STEUERFREI VERKAUFEN Du kannst von einem weiteren Steuervorteilen profitieren, wenn Du eine Immobilie besitzt: Nach einer Haltedauer von mindestens 10 Jahren ist der Verkaufserlös zu 100% steuerfrei. Das bedeutet, dass Du den Verkaufsgewinn (Verkaufserlös abzüglich Kaufpreis) nicht versteuern musst. Selbst der Wertzuwachs, der ohne Sanierungsmaßnahmen durch Inflation und der Nachfrage entsteht, kann komplett steuerfrei vereinnahmt werden. In unserem vorherigen Beispiel hattest Du bereits 15.000 Euro Modernisierungskosten steuerlich abgesetzt. Wenn Du die Wohnung nun verkaufst, bekommst Du durch den Wertzuwachs mindestens 15.000 Euro mehr, die zusätzlich komplett steuerfrei sind. Aber was ist, wenn Du die Immobilie eigentlich behalten möchtest und nicht an Fremde verkaufen willst? Wir helfen Dir dabei, clevere Investmentstrategien zu entwickeln und umzusetzen. So könntest Du die Wohnung nach 10 Jahren einfach an Deinen Ehepartner, Deine Kinder oder sogar an Deine eigene Firma verkaufen. Du realisierst den Gewinn steuerfrei und behältst gleichzeitig die Immobilie, die weiterhin Erträge für Dich erwirtschaften kann. FAZIT Zusammenfassend lässt sich sagen, dass vermietete Immobilien ein enormes Potenzial für Steuervorteile bieten, von denen man finanziell profitieren kann. Allerdings sollte man dabei nicht nur auf das Einsparen von Steuern fokussieren, sondern auch das Gesamtvorhaben im Blick haben. Es ist wichtig, die passende Immobilien-Strategie zu wählen und dabei alle Aspekte zu berücksichtigen, um langfristigen Erfolg zu sichern. Wenn auch du von den Vorteilen vermieteter Wohnimmobilien profitieren möchtest, steht dir unser Investoren-Team gerne zur Verfügung. Gemeinsam mit deinem Steuerberater erörtern wir die passende Strategie für dich und dein Vorhaben. Vereinbare gerne ein kostenloses Beratungsgespräch mit uns! In einem späteren Artikel werden wir näher auf die Vorteile eingehen, Immobilien in eigenen Gesellschaften zu halten.