ANLAGEIMMOBILIEN ÜBER ZWANGSVERSTEIGERUNG - CHANCE ODER RISIKO?
Die Immobilienpreise haben über die letzten Jahre stark angezogen. Das betrifft nicht nur Metropolen wie München oder Stuttgart, sondern greift auch auf umliegende Städte wie beispielsweise Esslingen, Ludwigsburg oder Waiblingen über. Infolgedessen sind immer mehr Menschen auf der Suche nach den letzten Immobilienschnäppchen.
Eine Möglichkeit, eine vermeintlich günstige Immobilie zu ergattern, hat dabei in den letzten Jahren besonders an Popularität gewonnen. Zwangsversteigerungen. Sie gelten als Gelegenheit, ein Immobilienschnäppchen zu machen. Doch sind Zwangsversteigerungen wirklich so gut wie ihr Ruf?
Schnäppchen oder Schnäppchenfalle?
Die Preise bei Zwangsversteigerungen
Machen wir es kurz: Wirkliche Schnäppchen sind bei Zwangsversteigerungen kaum dabei. Denn das Einstiegsgebot der versteigerten Immobilie wird dem Preisniveau von vergleichbaren Immobilien in der Nachbarschaft angepasst. Eine Gelegenheit, um Geld zu sparen, bietet sich kaum. Hinzu kommt außerdem, dass 10 % des Kaufpreises als Sicherheit hinterlegt werden müssen.
Der Erfolg des Investments hängt jedoch nicht nur von der Immobilie selbst ab. Oft stellen wir uns die Frage, wieso viele Investoren immer nur auf den Preis achten, statt die ganzheitliche Investition langfristig zu betrachten. Nicht jedes „Schnäppchen“ ist auch wirklich rentabel! Bei einer solchen Investition ist es wichtig, sich auf das investierte verlassen zu können. Dabei muss neben dem Zahlenwerk vor allem das Objekt passen. Und genau hier liegt das Kernproblem.
Besichtigung? Von wegen!
Bei Zwangsversteigerungen kauft man die Katze im Sack – denn einen Anspruch auf Besichtigung gibt es nicht! Die Fassade und gerichtlichen Gutachten wie die Einschätzung des Verkehrswerts müssen genügen. Als Entscheidungsgrundlage für die Investition einer mittleren sechsstelligen Summe wohl kaum ausreichend. Wenn Du Dich dazu entschließt, in eine Immobilie als Kapitalanlage zu investieren, dann solltest Du auch genügend Zeit haben, das erforderliche Knowhow aufzubauen und das passende Objekt zu finden. Und zwar ein geprüftes Objekt!
Der Kauf der Katze im Sack ist ein enormes Risiko. Denn im schlimmsten Fall hast Du ein „Schnäppchen“ ergattert, dass minimal unter dem lokalen Preisspiegel liegt, dafür aber Reparaturen und einer grundlegenden Sanierung bedarf. Im Endeffekt wirst Du also deutlich mehr bezahlen, als die Immobilie Wert ist.
FAZIT
Bei Zwangsversteigerungen ein echtes Schnäppchen zu finden, das auch von innen hält, was es von außen verspricht, gleicht der Suche nach der Nadel im Heuhaufen. Und darum geht es bei einer Immobilie als Kapitalanlage auch nicht! Hör auf, nur auf Preise und Renditen zu achten! Denn im Kern geht es darum, eine Investition zu tätigen, die zu Deiner persönlichen Strategie und Deinen Zielen passt – sei es Altersvorsorge, Vermögensaufbau etc.
Das bedarf Zeit, jeder Menge Informationen und einem kompetenten Partner an Deiner Seite. Das ist bei einem Autokauf oder einer neuen Küche auch nicht anders. Nur während dort eine Beratung und ausgiebige Suche als selbstverständlich gilt, scheint bei Immobilien gefährliches Halbwissen für viele auszureichen. Wieso auch nicht?! Es handelt sich ja nur um eine mittlere sechsstellige Summe und eine Investition für mindestens die nächsten 20-30 Jahre.
Wenn Du wissen willst, worauf es bei einer Anlageimmobilie wirklich ankommt und welche weiteren Faktoren Du beachten solltest, dann melde dich für unsere kostenlose Info-Veranstaltung an! Mach Schluss mit Halbwahrheiten – informiere dich ganzheitlich!
Tipps zu deinem Immobilien Investment
6 KURZE TIPPS FÜR DEIN IMMOBILIEN-INVESTMENT Hier sind einige Tipps zum erfolgreichen Investieren in Immobilien: 1: Einen Plan entwerfen Entwerfe einen durchdachten Plan, um das Ziel deiner Kapitalanlage festzulegen und eine Strategie für dein Immobilieninvestment zu entwickeln. 2: Standort und Lage überprüfen Überprüfe den Standort und die Lage der Immobilie sowie weitere Kriterien wie Infrastruktur, Verkehrsanbindung und Nachbarschaft, insbesondere wenn du die Immobilie vermieten möchtest. 3: Kosten kalkulieren Kalkuliere die typischen Kaufnebenkosten wie Notar, Grundbucheintrag und Maklerprovision mit ein, um die Gesamtkosten mit deinem Budget abzugleichen. 4: Zustand und Bausubstanz Überprüfe den äußerlichen Zustand und die Bausubstanz der Immobilie, um sicherzustellen, dass keine versteckten Mängel oder Schäden vorhanden sind. 5: Rendite realistisch betrachten Kalkuliere die zu erwartende Rendite vorab, aber sei dir bewusst, dass die tatsächliche Rendite stark von der Vermietung abhängt und durch Zahlungsausfälle beeinträchtigt werden kann. 6: Risiken kennen und einschätzen Sei dir bewusst, dass der Besitz und die Vermietung einer Immobilie auch mit zeitlichem und finanziellem Aufwand sowie unerwarteten Kosten verbunden sein können. Sorge daher für ein finanzielles Polster, um unerwartete Ausgaben decken zu können.
Kluft zwischen gefühlter Preisentwicklung und Fakten im Immobilienmarkt
KLUFT ZWISCHEN GEFÜHLTER PREISENTWICKLUNG UND FAKTEN IM IMMOBILIENMARKT Im Jahr 2022 ist eine historische Ära von Preissteigerungen bei Wohnimmobilien tatsächlich zu Ende gegangen. Allerdings müssen wir keineswegs von Markteinbrüchen in Höhe von 20 Prozent sprechen. Wenn wir uns die Preisentwicklung des Teilmarktes für Eigentumswohnungen im vierten Quartal 2022 über ganz Deutschland hinweg ansehen, zeigt sich eine Negativentwicklung von -5,3 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Der Preisabfall im Vergleich zum Vorjahresquartal bei Eigentumswohnungen beträgt -7,7 Prozent, was bereits aus kurzfristiger Perspektive eine bedeutende Veränderung darstellt. Doch woher kommt die Kluft zwischen der gefühlten Preisentwicklung und den Fakten? Angebot steigt: Verunsicherte Immobilienbesitzer drängen auf den Markt Die Kombination aus Krieg, Inflation, Energiekrise und gestiegenen Bauzinsen hat zu einem Anstieg des Angebots geführt. Seit dem Sommer 2022 drängen verunsicherte Immobilienbesitzer vermehrt auf den Markt und versuchen mithilfe von professionellen Immobilienvermarktern, ihre Wohnimmobilien schnell zu verkaufen, möglicherweise, bevor der prognostizierte Preisverfall eintritt. Angebotspreise vs. Transaktionspreise: Wo liegt die Wahrheit? Doch was ist tatsächlich mit den Preisen im Jahr 2022 passiert? Welche Preise sind gemeint – Angebotspreise oder tatsächlich erzielte Transaktionspreise? Existiert möglicherweise eine Diskrepanz zwischen beiden Preistypen und falls ja, wie groß ist sie? Analysen beruhen auf den allgemein zugänglichen Objektpreisen, die in Immobilienportalen veröffentlicht werden. Diese Daten werden bereinigt, um doppelte Einträge zu vermeiden, und dann ausgewertet. Wenn wir die aktuellen Angebotspreise mit denen des vergleichbaren Vorjahreszeitraums vergleichen, zeigt sich eine moderate Preissteigerung in ganz Deutschland (Quelle: Sprengnetter-Auswertungen von über 2 Mio. Angebotspreisen im Zeitraum 1.1.2020 bis 9.1.2023). Allerdings sind Angebotspreise so volatil, dass Analysten, je nach gewähltem Zeitraum, praktisch jede beliebige Aussage daraus interpretieren können. Um aber valide Aussagen über die Entwicklungen auf dem Wohnimmobilienmarkt zu machen, müssten wir auf die real umgesetzten Kaufpreise zurückgreifen. diese um Diese stellen die Wirklichkeit der Immobilienbewertung dar. Laut VDP Research legten die Preise für Wohnimmobilien im Vorjahresvergleich um 2,1% zu. Eine deutliche Delle, aber keine Panikmache auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt Es ist zu beachten, dass diese statistischen Daten für ganz Deutschland gelten und es in einzelnen Städten Abweichungen nach oben oder unten geben kann. Dies kann die subjektive Wahrnehmung stärker prägen als ein möglicherweise weniger aufregender, aber dennoch signifikanter Wert. Die Daten zeigen eine deutliche Delle im Vergleich zum Vorjahr, aber keinesfalls den starken Preisverfall, wie es in den Medien oft proklamiert wird. Digitale Infoveranstaltung Du willst mehr über aktuelle Entwicklungen am Immobilienmarkt lernen? Die Grundlage für dein Immobilien Investment ist eine solide Wissensbasis. Viele stehen vor dem Problem, dass sie nicht wissen wo und wie genau man sich am besten informiert. Melde dich jetzt kostenfrei an! Zur Infoveranstaltung FAZIT 2022 markierte das Ende einer historischen Ära von Preissteigerungen bei Wohnimmobilien in Deutschland. Obwohl die Preise für Eigentumswohnungen im vierten Quartal 2022 im Vergleich zum Vorquartal um -5,3% fielen, zeigen die aktuellen Angebotspreise eine moderate Preissteigerung im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Es ist wichtig zu beachten, dass diese Daten für ganz Deutschland gelten und es in einzelnen Städten Abweichungen geben kann. München, als der am stärksten überhitzte Markt, zeigt eine Abflachung dieser Preiskurve. Die weitere Entwicklung bleibt abzuwarten.
Wie du Steuern in Vermögen umwandelst
MAXIMIERE DEIN STEUERPOTENZIAL: WIE IMMOBILIEN -INVESTITIONEN DIR HELFEN, WENIGER ABZUGEBEN UND DAMIT MEHR VERMÖGEN AUFZUBAUEN WIE DU STEUERN IN VERMÖGEN UMWANDELST In diesem Blogartikel möchten wir dir zeigen, wie du mit vermieteten Immobilien deine Steuerlast senken kannst und aus den Steuervorteilen dein Vermögen aufbaust. Denn wenn du es richtig angehst, kannst du deine steuerlichen Verluste aus der Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ mit anderen Einkunftsarten verrechnen und so deine Steuerzahlungen reduzieren. In diesem Artikel werden wir uns die drei wichtigsten Immobilien-Steuervorteile genauer ansehen, die es dir ermöglichen, dein Vermögen durch Investitionen in Immobilien aufzubauen. Doch bevor wir dazu kommen, wollen wir zunächst auf einige grundlegende Informationen eingehen. DIE ABSCHREIBUNG Ein großer Vorteil von Immobilien ist die Abschreibung, die eine erhebliche Steuerersparnis ermöglicht. Der Gesetzgeber erlaubt die Abschreibung eines Gebäudes innerhalb von 40-50 Jahren zu 100%. Das bedeutet, dass der Gebäudewert mit mindestens 2% pro Jahr abgeschrieben werden kann. Dadurch kannst du jedes Jahr eine Abschreibung geltend machen, die deine Steuerlast mindert, ohne dass du real eine Ausgabe getätigt hast. Es ist bei vielen Immobilien möglich die Grundlage für die Abschreibung zu erhöhen und somit jedes Jahr mehrere Hundert oder Tausend Euro zusätzlich steuerlich abzusetzen. Obwohl eine Abschreibung bei einer wertbeständigen Immobilie kaum notwendig ist, kannst du diesen Steuervorteil zu deinem Gunsten nutzen. So baust du Vermögen auf und sparst Steuern. Sanierungskosten steuerlich geltend machen Ein weiterer Steuervorteil bei Immobilien ist die Möglichkeit, Sanierungskosten steuerlich geltend zu machen. Dabei können die Kosten, die bei der Vermietung anfallen, oft in voller Höhe abgesetzt werden. Angenommen, du besitzt eine abgewohnte Wohnung, die du für 15.000 Euro modernisieren lässt, um sie in einen besseren Zustand zu bringen. Die Kosten für die Sanierung kannst du als Ausgaben angeben und so deine Steuerlast mindern. Allerdings ist die Investition in die Modernisierung eigentlich keine Ausgabe, denn durch die Modernisierung ist der Wert der Wohnung gestiegen und sie hat einen höheren Wiederverkaufswert. Zudem kannst du die Wohnung in einem besseren Zustand vermieten und so einen höheren Mietpreis erzielen. Dies verbessert nicht nur deine monatliche Rechnung, sondern wirkt sich auch positiv auf einen potenziellen Verkauf aus. Mit uns kannst du zudem noch weitere Informationen nutzen, um die steuerliche Abschreibung zu optimieren und somit noch mehr zu sparen. PRIVAT GEHALTENE IMMOBILIEN NACH 10 JAHREN STEUERFREI VERKAUFEN Du kannst von einem weiteren Steuervorteilen profitieren, wenn Du eine Immobilie besitzt: Nach einer Haltedauer von mindestens 10 Jahren ist der Verkaufserlös zu 100% steuerfrei. Das bedeutet, dass Du den Verkaufsgewinn (Verkaufserlös abzüglich Kaufpreis) nicht versteuern musst. Selbst der Wertzuwachs, der ohne Sanierungsmaßnahmen durch Inflation und der Nachfrage entsteht, kann komplett steuerfrei vereinnahmt werden. In unserem vorherigen Beispiel hattest Du bereits 15.000 Euro Modernisierungskosten steuerlich abgesetzt. Wenn Du die Wohnung nun verkaufst, bekommst Du durch den Wertzuwachs mindestens 15.000 Euro mehr, die zusätzlich komplett steuerfrei sind. Aber was ist, wenn Du die Immobilie eigentlich behalten möchtest und nicht an Fremde verkaufen willst? Wir helfen Dir dabei, clevere Investmentstrategien zu entwickeln und umzusetzen. So könntest Du die Wohnung nach 10 Jahren einfach an Deinen Ehepartner, Deine Kinder oder sogar an Deine eigene Firma verkaufen. Du realisierst den Gewinn steuerfrei und behältst gleichzeitig die Immobilie, die weiterhin Erträge für Dich erwirtschaften kann. FAZIT Zusammenfassend lässt sich sagen, dass vermietete Immobilien ein enormes Potenzial für Steuervorteile bieten, von denen man finanziell profitieren kann. Allerdings sollte man dabei nicht nur auf das Einsparen von Steuern fokussieren, sondern auch das Gesamtvorhaben im Blick haben. Es ist wichtig, die passende Immobilien-Strategie zu wählen und dabei alle Aspekte zu berücksichtigen, um langfristigen Erfolg zu sichern. Wenn auch du von den Vorteilen vermieteter Wohnimmobilien profitieren möchtest, steht dir unser Investoren-Team gerne zur Verfügung. Gemeinsam mit deinem Steuerberater erörtern wir die passende Strategie für dich und dein Vorhaben. Vereinbare gerne ein kostenloses Beratungsgespräch mit uns! In einem späteren Artikel werden wir näher auf die Vorteile eingehen, Immobilien in eigenen Gesellschaften zu halten.