WARUM SICH IMMOBILIEN INVESTOREN ÜBER DIE STEIGENDE INFLATION FREUEN SOLLTEN
Wer klassische Sparanlagen für den Vermögensaufbau nutzt, hat aktuell nicht viel zu lachen. Der Zinssatz ist bereits seit Langem im Keller. Hinzu kommt, dass Banken ab einer gewissen Summe auf Sparkonten Negativzinsen verlangen. Doch damit nicht genug! In jüngster Vergangenheit mehren sich die Meldungen über die steigende Inflation.
Wenn die Inflation steigt, die Zinsen aber niedrig bleiben – wie das aktuell der Fall ist – gehören Sparer zu den großen Verlierern. Auch wenn sich der Betrag auf dem Konto nicht ersichtlich minimiert, so verliert man in Wirklichkeit dennoch Realwert! Denn das Geld auf der Bank verliert an Kaufkraft. Insbesondere in Deutschland ist die Angst vor steigender Inflation mehr als berechtigt.
Doch eine steigende Inflation ist nicht per se etwas Schlechtes. Im Gegenteil. Immobilien-Investoren haben allen Grund zur Freude! Warum das der Fall ist und was es mit der Inflation genau auf sich hat, erklären wir in diesem Artikel.
Wie wirkt sich die
steigende Inflation aus?
Inflation bezeichnet den Preisanstieg für bestimmte Güter. Damit geht automatisch auch eine Entwertung des Geldes einher: Wenn die Preise steigen, kann man für das gleiche Geld weniger kaufen. Zur Berechnung des Verbraucherpreisindex bzw. der Inflationsrate wird ein “Warenkorb” mit 650 Güterarten verwendet, der einen Großteil gekaufter Waren und Dienstleistungen privater Haushalte umfasst. Anhand der Preisdifferenzen ergibt sich die Inflation. Jedoch weist diese Art der Berechnung mehrere Schwachstellen auf. Das fängt bereits damit an, dass viele Güter gar nicht in den Warenkorb aufgenommen werden. Im Immobilienbereich spielen beispielweise die Miet- und Energiekosten eine Rolle, nicht aber die Entwicklung der Immobilienpreise.
Das weitaus größere Problem besteht jedoch in der Art der Berechnung selbst. Der Vergleich aktueller Preise zu denen des Vorjahres ist nicht immer der optimale Ansatzpunkt – wie die aktuelle Situation beweist. Noch vor einem Jahr befanden wir uns in der Hochphase der Corona-Krise. Zur Abmilderung der finanziellen Folgen wurden diverse Unterstützungen eingesetzt. Dazu gehörte unter anderem eine Senkung der Mehrwertsteuer oder Preissenkungen bei Benzin und Heizöl. Diese Maßnahmen werden jedoch bei der Berechnung nicht berücksichtigt, sodass die Rückkehr zum Normalpreis zzgl. einer kleinen Preissteigerung als ein enormer Preisanstieg wahrgenommen wird. Feststeht, dass die Preise zur Zeit in fast allen Sektoren definitiv anziehen. Dennoch ist die Inflationsrate immer mit Vorsicht zu genießen.
Was bedeuten Negativzinsen für Sparer?
Klassische Spar-Konten sind schon seit Jahren keine echte Option für den Vermögensaufbau. Zinssätze knapp über der Null-Prozent-Marke machen den Effekt des Zinseszinses vollständig zunichte. Als ob das und die Inflation nicht schon Grund genug wären, auf alternative Anlageformen umzusteigen, bieten viele Banken ihren Kunden nun einen weiteren Anlass, den Spar-Konten den Rücken zu kehren: Negativzinsen. Diese Verwahrentgelte greifen je nach Bank bereits ab einer Spareinlage von 5.000 €. Und diese Praxis wird sich auch in naher Zukunft nicht ändern.
Inflationsrate im Oktober 2021
bei + 4,5 %
Mit fatalen Folgen für Sparer! Angenommen, auf Deinem Tagesgeldkonto befinden sich aktuell 10.000 €. So verlieren diese bei einer Inflation von 4,5 % innerhalb nur eines Jahres 450 € an Kaufkraft. Zusätzlich zu dieser Entwertung fallen auch noch die Negativzinsen von ca. 0,5 % an. Das macht insgesamt 5 % aus. Damit ist unumstößlich klar: die einst beliebteste Geldanlageform der Deutschen ist nicht mehr zeitgemäß! Doch den Kopf in den Sand zu stecken und einfach zu resignieren, ist auch keine Option. Daher stellt sich die Frage: was tun?
So profitierst Du von Negativzinsen und Inflation
Wie so oft im Leben gilt auch hier: des einen Freud ist des anderen Leid. Während die Bedingungen für Sparer nicht ungünstiger sein könnten, profitieren Menschen mit gesicherten Darlehen. Denn es schwindet nicht nur die Kaufkraft der Spareinlagen, sondern auch die der aufgenommenen Kredite. Konkret bedeutet das: Durch die Inflation müssen Kreditnehmer weniger zurückzahlen als sie ursprünglich real aufgenommen haben. Deshalb gilt: wer aktuell Schulden (für klassische Immobilien) macht, verdient damit Geld!
Diese Tatsache behält Gültigkeit unter der Prämisse, dass die EZB den Leitzins auf dem niedrigen Niveau belässt, auf dem er sich aktuell befindet. Sowohl Experten wie auch Marktbeobachter sehen aktuell keinen Anlass, wieso sich daran etwas ändern sollte. Gerade für Immobilieninvestoren sind das ausgezeichnete Nachrichten! Denn Immobilienkredite sind im Vergleich zu Ratenkrediten für Verbrauchsgüter wesentlich niedriger verzinst! Wer jetzt also in eine Immobilie als Kapitalanlage investiert, profitiert gleich mehrfach!
Immobilien als Ausweg aus Negativzinsen und Inflation
Auch für Eigenheim-Besitzer wirkt sich die Inflation günstiger aus, jedoch profitieren diejenigen am meisten, die in eine Immobilie als Kapitalanlage investieren! Das liegt daran, dass:
- die Inflation nicht nur die Preise von Konsumgütern steigen lässt, sondern auch die der Immobilien. Durch den Wertverlust des Geldes wird der Wertzuwachs der Immobilie begünstigt.
- bei Inflation auch die Miete steigt. Vermieter können durch Mieterhöhungen die monatliche Eigenbeiträge sukzessive reduzieren.
- das Fremdkapital durch die Inflation ebenfalls an Wert verliert. Investoren müssen effektiv also weniger zurückzahlen als sie ursprünglich bei der Bank aufgenommen haben.
FAZIT
Die steigende Inflation in Verbindung mit Negativzinsen machen dem Sparbuch als Anlageform endgültig den Garaus. Doch was für Sparer eine Hiobsbotschaft ist, erweist sich als optimale Voraussetzung für Immobilien-Investoren. Während durch die Entwertung des Geldes effektiv weniger Schulden zurückgezahlt werden müssen als aufgenommen, passt sich der Wert der Immobilie entsprechend der Inflation an.
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Tipps zu deinem Immobilien Investment
6 KURZE TIPPS FÜR DEIN IMMOBILIEN-INVESTMENT Hier sind einige Tipps zum erfolgreichen Investieren in Immobilien: 1: Einen Plan entwerfen Entwerfe einen durchdachten Plan, um das Ziel deiner Kapitalanlage festzulegen und eine Strategie für dein Immobilieninvestment zu entwickeln. 2: Standort und Lage überprüfen Überprüfe den Standort und die Lage der Immobilie sowie weitere Kriterien wie Infrastruktur, Verkehrsanbindung und Nachbarschaft, insbesondere wenn du die Immobilie vermieten möchtest. 3: Kosten kalkulieren Kalkuliere die typischen Kaufnebenkosten wie Notar, Grundbucheintrag und Maklerprovision mit ein, um die Gesamtkosten mit deinem Budget abzugleichen. 4: Zustand und Bausubstanz Überprüfe den äußerlichen Zustand und die Bausubstanz der Immobilie, um sicherzustellen, dass keine versteckten Mängel oder Schäden vorhanden sind. 5: Rendite realistisch betrachten Kalkuliere die zu erwartende Rendite vorab, aber sei dir bewusst, dass die tatsächliche Rendite stark von der Vermietung abhängt und durch Zahlungsausfälle beeinträchtigt werden kann. 6: Risiken kennen und einschätzen Sei dir bewusst, dass der Besitz und die Vermietung einer Immobilie auch mit zeitlichem und finanziellem Aufwand sowie unerwarteten Kosten verbunden sein können. Sorge daher für ein finanzielles Polster, um unerwartete Ausgaben decken zu können.
Kluft zwischen gefühlter Preisentwicklung und Fakten im Immobilienmarkt
KLUFT ZWISCHEN GEFÜHLTER PREISENTWICKLUNG UND FAKTEN IM IMMOBILIENMARKT Im Jahr 2022 ist eine historische Ära von Preissteigerungen bei Wohnimmobilien tatsächlich zu Ende gegangen. Allerdings müssen wir keineswegs von Markteinbrüchen in Höhe von 20 Prozent sprechen. Wenn wir uns die Preisentwicklung des Teilmarktes für Eigentumswohnungen im vierten Quartal 2022 über ganz Deutschland hinweg ansehen, zeigt sich eine Negativentwicklung von -5,3 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Der Preisabfall im Vergleich zum Vorjahresquartal bei Eigentumswohnungen beträgt -7,7 Prozent, was bereits aus kurzfristiger Perspektive eine bedeutende Veränderung darstellt. Doch woher kommt die Kluft zwischen der gefühlten Preisentwicklung und den Fakten? Angebot steigt: Verunsicherte Immobilienbesitzer drängen auf den Markt Die Kombination aus Krieg, Inflation, Energiekrise und gestiegenen Bauzinsen hat zu einem Anstieg des Angebots geführt. Seit dem Sommer 2022 drängen verunsicherte Immobilienbesitzer vermehrt auf den Markt und versuchen mithilfe von professionellen Immobilienvermarktern, ihre Wohnimmobilien schnell zu verkaufen, möglicherweise, bevor der prognostizierte Preisverfall eintritt. Angebotspreise vs. Transaktionspreise: Wo liegt die Wahrheit? Doch was ist tatsächlich mit den Preisen im Jahr 2022 passiert? Welche Preise sind gemeint – Angebotspreise oder tatsächlich erzielte Transaktionspreise? Existiert möglicherweise eine Diskrepanz zwischen beiden Preistypen und falls ja, wie groß ist sie? Analysen beruhen auf den allgemein zugänglichen Objektpreisen, die in Immobilienportalen veröffentlicht werden. Diese Daten werden bereinigt, um doppelte Einträge zu vermeiden, und dann ausgewertet. Wenn wir die aktuellen Angebotspreise mit denen des vergleichbaren Vorjahreszeitraums vergleichen, zeigt sich eine moderate Preissteigerung in ganz Deutschland (Quelle: Sprengnetter-Auswertungen von über 2 Mio. Angebotspreisen im Zeitraum 1.1.2020 bis 9.1.2023). Allerdings sind Angebotspreise so volatil, dass Analysten, je nach gewähltem Zeitraum, praktisch jede beliebige Aussage daraus interpretieren können. Um aber valide Aussagen über die Entwicklungen auf dem Wohnimmobilienmarkt zu machen, müssten wir auf die real umgesetzten Kaufpreise zurückgreifen. diese um Diese stellen die Wirklichkeit der Immobilienbewertung dar. Laut VDP Research legten die Preise für Wohnimmobilien im Vorjahresvergleich um 2,1% zu. Eine deutliche Delle, aber keine Panikmache auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt Es ist zu beachten, dass diese statistischen Daten für ganz Deutschland gelten und es in einzelnen Städten Abweichungen nach oben oder unten geben kann. Dies kann die subjektive Wahrnehmung stärker prägen als ein möglicherweise weniger aufregender, aber dennoch signifikanter Wert. Die Daten zeigen eine deutliche Delle im Vergleich zum Vorjahr, aber keinesfalls den starken Preisverfall, wie es in den Medien oft proklamiert wird. Digitale Infoveranstaltung Du willst mehr über aktuelle Entwicklungen am Immobilienmarkt lernen? Die Grundlage für dein Immobilien Investment ist eine solide Wissensbasis. Viele stehen vor dem Problem, dass sie nicht wissen wo und wie genau man sich am besten informiert. Melde dich jetzt kostenfrei an! Zur Infoveranstaltung FAZIT 2022 markierte das Ende einer historischen Ära von Preissteigerungen bei Wohnimmobilien in Deutschland. Obwohl die Preise für Eigentumswohnungen im vierten Quartal 2022 im Vergleich zum Vorquartal um -5,3% fielen, zeigen die aktuellen Angebotspreise eine moderate Preissteigerung im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Es ist wichtig zu beachten, dass diese Daten für ganz Deutschland gelten und es in einzelnen Städten Abweichungen geben kann. München, als der am stärksten überhitzte Markt, zeigt eine Abflachung dieser Preiskurve. Die weitere Entwicklung bleibt abzuwarten.
Wie du Steuern in Vermögen umwandelst
MAXIMIERE DEIN STEUERPOTENZIAL: WIE IMMOBILIEN -INVESTITIONEN DIR HELFEN, WENIGER ABZUGEBEN UND DAMIT MEHR VERMÖGEN AUFZUBAUEN WIE DU STEUERN IN VERMÖGEN UMWANDELST In diesem Blogartikel möchten wir dir zeigen, wie du mit vermieteten Immobilien deine Steuerlast senken kannst und aus den Steuervorteilen dein Vermögen aufbaust. Denn wenn du es richtig angehst, kannst du deine steuerlichen Verluste aus der Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ mit anderen Einkunftsarten verrechnen und so deine Steuerzahlungen reduzieren. In diesem Artikel werden wir uns die drei wichtigsten Immobilien-Steuervorteile genauer ansehen, die es dir ermöglichen, dein Vermögen durch Investitionen in Immobilien aufzubauen. Doch bevor wir dazu kommen, wollen wir zunächst auf einige grundlegende Informationen eingehen. DIE ABSCHREIBUNG Ein großer Vorteil von Immobilien ist die Abschreibung, die eine erhebliche Steuerersparnis ermöglicht. Der Gesetzgeber erlaubt die Abschreibung eines Gebäudes innerhalb von 40-50 Jahren zu 100%. Das bedeutet, dass der Gebäudewert mit mindestens 2% pro Jahr abgeschrieben werden kann. Dadurch kannst du jedes Jahr eine Abschreibung geltend machen, die deine Steuerlast mindert, ohne dass du real eine Ausgabe getätigt hast. Es ist bei vielen Immobilien möglich die Grundlage für die Abschreibung zu erhöhen und somit jedes Jahr mehrere Hundert oder Tausend Euro zusätzlich steuerlich abzusetzen. Obwohl eine Abschreibung bei einer wertbeständigen Immobilie kaum notwendig ist, kannst du diesen Steuervorteil zu deinem Gunsten nutzen. So baust du Vermögen auf und sparst Steuern. Sanierungskosten steuerlich geltend machen Ein weiterer Steuervorteil bei Immobilien ist die Möglichkeit, Sanierungskosten steuerlich geltend zu machen. Dabei können die Kosten, die bei der Vermietung anfallen, oft in voller Höhe abgesetzt werden. Angenommen, du besitzt eine abgewohnte Wohnung, die du für 15.000 Euro modernisieren lässt, um sie in einen besseren Zustand zu bringen. Die Kosten für die Sanierung kannst du als Ausgaben angeben und so deine Steuerlast mindern. Allerdings ist die Investition in die Modernisierung eigentlich keine Ausgabe, denn durch die Modernisierung ist der Wert der Wohnung gestiegen und sie hat einen höheren Wiederverkaufswert. Zudem kannst du die Wohnung in einem besseren Zustand vermieten und so einen höheren Mietpreis erzielen. Dies verbessert nicht nur deine monatliche Rechnung, sondern wirkt sich auch positiv auf einen potenziellen Verkauf aus. Mit uns kannst du zudem noch weitere Informationen nutzen, um die steuerliche Abschreibung zu optimieren und somit noch mehr zu sparen. PRIVAT GEHALTENE IMMOBILIEN NACH 10 JAHREN STEUERFREI VERKAUFEN Du kannst von einem weiteren Steuervorteilen profitieren, wenn Du eine Immobilie besitzt: Nach einer Haltedauer von mindestens 10 Jahren ist der Verkaufserlös zu 100% steuerfrei. Das bedeutet, dass Du den Verkaufsgewinn (Verkaufserlös abzüglich Kaufpreis) nicht versteuern musst. Selbst der Wertzuwachs, der ohne Sanierungsmaßnahmen durch Inflation und der Nachfrage entsteht, kann komplett steuerfrei vereinnahmt werden. In unserem vorherigen Beispiel hattest Du bereits 15.000 Euro Modernisierungskosten steuerlich abgesetzt. Wenn Du die Wohnung nun verkaufst, bekommst Du durch den Wertzuwachs mindestens 15.000 Euro mehr, die zusätzlich komplett steuerfrei sind. Aber was ist, wenn Du die Immobilie eigentlich behalten möchtest und nicht an Fremde verkaufen willst? Wir helfen Dir dabei, clevere Investmentstrategien zu entwickeln und umzusetzen. So könntest Du die Wohnung nach 10 Jahren einfach an Deinen Ehepartner, Deine Kinder oder sogar an Deine eigene Firma verkaufen. Du realisierst den Gewinn steuerfrei und behältst gleichzeitig die Immobilie, die weiterhin Erträge für Dich erwirtschaften kann. FAZIT Zusammenfassend lässt sich sagen, dass vermietete Immobilien ein enormes Potenzial für Steuervorteile bieten, von denen man finanziell profitieren kann. Allerdings sollte man dabei nicht nur auf das Einsparen von Steuern fokussieren, sondern auch das Gesamtvorhaben im Blick haben. Es ist wichtig, die passende Immobilien-Strategie zu wählen und dabei alle Aspekte zu berücksichtigen, um langfristigen Erfolg zu sichern. Wenn auch du von den Vorteilen vermieteter Wohnimmobilien profitieren möchtest, steht dir unser Investoren-Team gerne zur Verfügung. Gemeinsam mit deinem Steuerberater erörtern wir die passende Strategie für dich und dein Vorhaben. Vereinbare gerne ein kostenloses Beratungsgespräch mit uns! In einem späteren Artikel werden wir näher auf die Vorteile eingehen, Immobilien in eigenen Gesellschaften zu halten.