Frank Peter Unterreiner arbeitet als Journalist, Buchautor, Moderator, Referent und Lehrbeauftragter, sowie in zahlreichen Ehrenämtern. Er kennt den Immobilienmarkt wie seine Westentasche und diese sind nicht nur sein beruflicher Lebensinhalt sondern auch seine private Leidenschaft. Er ist darüber hinaus Geschäftsführer des Immobilienverlags Stuttgart, der seit Dezember 2007 besteht und Herausgeber des Immobilienbrief Stuttgarts ist; “das Branchenmedium für die Metropolregion”. Wir haben mit Frank Peter Unterreiner ein Interview geführt und ihn nach seiner Einschätzung der aktuellen Immobiliensituation gefragt; sowohl auf die Region Stuttgart, als auch allgemein bezogen.

Herr Unterreiner, was macht Stuttgart und die Region aus? Was macht unser Ländle für Investoren so interessant?

Stuttgart und die Region sind ein Wirtschaftsstandort und ein Immobilienmarkt, das wird von Unternehmen und Investoren so gesehen, leider noch nicht von der Politik. Wir sind einer der wirtschafts- und forschungsstärksten Standorte in Europa und liegen bei der Wertschöpfung, dem Einkommen, aber auch der Lebensqualität ganz vorne mit dabei. Daher sind wir für Investoren äußerst interessant. Wir wären aber noch interessanter, wenn die Politik die Region mit ihren 2,7 Millionen Einwohner, oder besser noch: die Metropolregion Stuttgart mit 5,3 Millionen Einwohnern, als einen Standort vermarkten würden. So lange jede Kommune in der Region bzw. Metropolregion mit ihrem eigenen CI um Investoren buhlt, verschenken wir Potenzial.

Stuttgart hat begrenzt Platz, es besteht Wohnungsmangel und eine enorme Nachfrage. Wie schätzen Sie die Zukunft ein und wie sehen Lösungsansätze für Käufer als auch für Mieter aus?

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Der Wohnungsmangel wird sich verschärfen. Heute schon wird nur etwa halb sie viel Wohnraum gebaut, wie aufgrund des Zuzugs gebaut werden müsste. Hinzu kommt, dass die nächsten Jahre rund 150.000 Babyboomer in Rente gehen, aber überwiegend weiterhin in der Region leben werden. Das bedeutet, wir müssen 150.000 Arbeitskräfte von außerhalb anlocken oder den Nachwuchs halten, die selbstverständlich alle auch eine Wohnung benötigen. Potenzielle Käufer sollten ihre Entscheidung nicht auf die lange Bank schieben, billiger wird es nicht, höchstens, dass die Zinsen noch sinken. Mieter sollten sich überlegen, ob sie langfristig nicht besser dran sind, wenn sie kaufen.

Die Medien drohen immer wieder damit, dass die Blase auf dem Immobilienmarkt bald platzen wird. Für wie wahrscheinlich halten Sie das?

Die Deutsche Bundesbank, einige Marktforschungsinstitute und jüngst die Commerzbank warnen vor einer Blase oder möglichen Blase, die Wortwahl ist hier unterschiedlich. Da ist es ganz normal, dass Medien dieses Thema aufgreifen, das ist auch ihr Job. Von “drohen” würde ich allerdings nicht reden. Vor allem die Deutsche Bundesbank hat bei uns eine sehr hohe Reputation, trotzdem spreche ich ihr hier die Kompetenz in Immobilienfragen ab. Der Blick auf die vergangenen fünf, sechs Jahre mag in der Tat an eine Blase glauben lassen. Mit Blick auf die vergangenen dreißig Jahre sieht das anders aus. Von den achtziger Jahren bis zur Jahrtausendwende stagnierten die Preise weitgehend, von einem kleinen Anstieg und einem Rückgang Anfang der neunziger Jahre mal abgesehen. Ab der Jahrtausendwende gab es einen leichten Preisanstieg, der seit rund fünf, sechs Jahren sehr steil ausfällt. Unterm Strich haben sich Wohnimmobilien – ich spreche hier ausdrücklich nicht von Gewerbeobjekten – im Wert verdoppelt bis maximal vervierfacht. Und dies auch nur in den Zuzugsregionen wie Stuttgart! Der Dax hat sich seitdem rund verzwölffacht! Kurzum: es handelt sich um Nachholeffekte, die immer noch vergleichsweise moderat sind und an denen eine verfehlte Wohnbaupolitik die Hauptschuld trägt. Das ist aber eine Betrachtung des Marktes insgesamt und schließt nicht aus, dass einzelne Objekte in bestimmten Lagen zu teuer eingekauft werden.

Als Profi auf dem Immobilienmarkt, wie schätzen Sie die Preisentwicklung langfristig ein? Bestehen Risiken für Investoren?

Eine langfristige Prognose ist schwer, aber ich denke, dass die Preise in den wachstumsstarken Regionen noch einige Jahre steigen werden, dies schon mangels Anlagealternativen. Ich glaube nicht, dass sich das aktuelle Zinsniveau die nächsten Jahre substantiell ändert. Risiken bestehen immer, selbstverständlich. Im Vergleich zu einer Anlage in Aktien oder Unternehmensbeteiligungen halte ich ein Investment in Immobilien – wenn Objekt, Makro- und Mikrolage stimmen – bzgl. dem Risiko noch für vergleichsweise überschaubar. Das größte Risiko ist allgemein betrachtet das Zinsänderungsrisiko. Dem lässt sich sich durch Eigenkapital (das nicht zwingend eingesetzt werden muss, sondern auch anderweitig vorhanden sein kann) oder eine signifikante Mietsteigerung während der Zinsbindungsdauer begegnen.

Eine Kapitalanlage stellt für viele eine Altersvorsorge dar, wie sicher ist man damit? Gibt es Alternativen?

Zur Kapitalanlage in Immobilien gibt es immer Alternativen, wenn sie auch ein oder der wichtigste Baustein sein kann. Die Frage muss individuell beantwortet werden, Punkte wie Vermögens- und Einkommenssituation, sonstige Altersabsicherung wie Rente oder Pension, aktuelles Alter, Risikoneigung, Lebensplanung, Vermögenserhaltung oder Vermögensverzehr spielen hier eine Rolle.

Was können Sie aus eigener Erfahrung künftigen Investoren mit auf den Weg geben? Wie sehen dos and dont`s auf dem Immobilienmarkt aus?

_wsb_483x287_FUN_Vita_01Hier gibt es wie bei der vorigen Frage keine allgemeingültige Antwort. Wichtig ist, eine Strategie zu definieren, sie möglichst frühzeitig und stringent umzusetzen. Sie jedoch auch permanent auf den Prüfstand zu stellen und sich gute Berater zu leisten. Frei nach der Devise: Einen Abend über die eigene Vermögenssituation nachdenken bringt mehr, als einen Monat zu arbeiten. Ein Problem in Deutschland ist, dass wir klaglos sehr viel Geld für die Inspektion unserer Autos ausgeben, gute Beratung aber gratis haben wollen. Das kann nicht funktionieren. Dabei kann gute Beratung darüber entscheiden, ob wir reich oder zumindest wohlhabend werden – mit allen Auswirkungen auf den späteren Lebensstil und die Altersvorsorge.

Sehr geehrter Herr Unterreiner, wir danken Ihnen vielmals für Ihre Zeit und das sehr informative Interview. Weitere Informationen zum Immobilienbrief Stuttgart auf: www.immobilienverlag-stuttgart.de

Für alle, die noch mehr über das spannende Theme erfahren möchte – UNSER TIPP: Die Info-Veranstaltung zum Thema “Immobilien als Kapitalanlage”.