Immobilienbesichtigung

Die Immobilienbesichtigung ist ein elementarer Bestandteil des Investments. Sie liefert den Ersteindruck, offenbart Stärken und Schwächen, dient als wichtige Entscheidungsgrundlage und warnt vor eventuellen Folgekosten. Deshalb sollte sie unbedingt ein Erfolg werden! Diese 3 Tipps helfen Dir dabei, das Beste aus Deiner Besichtigung rauszuholen.

Tipp 1: Fakten, Fakten, Fakten

Eine Immobilie als Kapitalanlage ist, wie das Wort schon sagt, eine Anlage. Im Klartext bedeutet das; wenn es auf dem Papier nicht passt, dann passt es nicht! Da hilft auch kein auf den Kopf stellen oder beschönigen. Bei der Kalkulation solltest Du dir deshalb zwei Zahlen ganz besonders anschauen.

1) Cash Flow

Wie viel Geld bleibt am Ende des Monats von der Miete übrig, nachdem die Rate an die Bank und die Bewirtschaftungskosten bezahlt sind? In Zeiten hoher Kaufpreise und schleppend angepasster Mieten, leiden Mietrenditen heute mehr denn je. Eine gründliche Kalkulation und Einschätzung der Kapitalanlage ist daher wichtig. Das sich Investitionen vom ersten Tag an selbst tragen, ist nicht unmöglich, aber selten. Auch wenn unterm Strich ein geringer Eigenbeitrag steht, kann die Investition durchaus interessant sein – sofern die Potenziale stimmen!

2) Zinsen

Die finanzielle Mehrbelastung durch Zinsen ist nicht zu unterschätzen. Prüfe deshalb genau, wie hoch die Zinsen sein dürfen, die Du dir am Ende der Kreditlaufzeit leisten kannst. Wenn der Kredit nach 10 Jahren ausläuft, musst Du zu neuen Konditionen festschreiben. Zu diesem Zeitpunkt ist bereits ein Teil getilgt und Deine Rate an die Bank wird grundsätzlich geringer ausfallen.

Dennoch kann es sein, dass beispielsweise das allgemeine Zinsniveau gestiegen ist und Du dadurch stärker belastet wirst. Dieses Risiko musst Du kennen und in Deiner Kalkulation ablesen können. Wichtig ist dabei jedoch auch, dass Du dich nicht verrennst. Eine Unzahl möglicher Szenarien durchzurechnen bringt Dich nicht weiter. Denn rein theoretisch könnte Stuttgart auch von einem Tornado dem Erdboden gleichgemacht werden und die Immobilie ist nicht mehr. Die Wahrscheinlichkeit? Tendenziell gering.

Mach Dich daher nicht verrückt. Im Endeffekt genügt es, wenige Szenarien in der Kalkulation zu berücksichtigen.

Sofortkosten

Sind bereits Kosten in Planung, die Du mitzutragen hast? Das können zum Beispiel beschlossene Sanierungen am Haus sein. Außerdem solltest Du dich informieren, wann die großen Kostenpunkte wie Dach, Heizung, Elektrik und Co zum letzten Mal ausgebessert oder erneuert wurden, um abschätzen zu können, ob hier in naher Zukunft Ausgaben auf Dich zukommen. Ein vorab geprüftes Objekt zu erwerben ist daher der Schlüssel zu einer sorgenfreien Investition. Mehr dazu in unserem vorangegangenen Blogartikel: Immobilienkauf – Vertrauen ist Trumpf.

Mieterwechsel

Bei dem zweiten Szenario handelt es sich um den Tag des ersten Mieterwechsels. Auch wenn Du noch nicht genau weißt, wann dieser Tag kommen wird, solltest Du auf jeden Fall die Potenziale Deiner künftigen Immobilie kennen. Der aktuelle, örtliche Mietspiegel sowie die derzeitige Nachfrage zeigen Dir bereits heute mit welchen Einnahmen Du in Zukunft rechnen kannst.

Tipp 2: Showdown Besichtung

Bei einer Wohnungsbesichtigung, insbesondere mit mehreren Parteien, kann es hoch hergehen. Das kann dazu führen, dass Du im Eifer des Gefechts Deine Objektivität verlierst. Aber Übung macht den Meister. Gehe deshalb am besten vorab zu mehreren Besichtigungen, um ein Gefühl für den Ablauf zu kriegen und die Preise am Markt besser einschätzen zu können.

Gerade wenn Du noch nicht viele Wohnungen besichtigst hast, solltest Du dir ein klares Vorgehen zurechtlegen. Du musst in vielen Gesprächen in der Lage sein, Unmengen an Information und Eindrücken zu verarbeiten und gleichzeitig bereits die nächste richtige Frage stellen. Vorbereitung ist daher alles und der Schlüssel zum Erfolg.

Dazu empfehlen wir Dir diese drei Punkte:

A) Benötigte Informationen vor Augen führen

Lege Dir vorab Checklisten an, mit allen Informationen, die Du in Erfahrung bringen möchtest. Beispielsweise eine Checkliste für die Besichtigung oder für das Zusammenstellen Deiner Dokumente an die Bank. Wichtig ist, dass Deine Checkliste praxistauglich und vollständig ist. Ein Whiteboard zu einer Besichtigung zu schleppen, ist zum Beispiel eher hinderlich.

B) Feste Gesprächsabläufe

Halte Dir stets das Ziel des Gesprächs vor Augen. So vermeidest Du Abschweifungen. Dafür ist es hilfreich, wenn Du dir einen festen Gesprächsablauf antrainierst. Zum Beispiel kannst Du den Makler/Eigentümer immer zuerst nach seinem Eindruck zur Wohnung fragen, dann nach anstehenden Sanierungen, gefolgt von der Mietsituation, etc.

C) Fotos als Stütze der Erinnerung

Mach Bilder! So kannst Du dir später die Eindrücke lebendiger ins Gedächtnis rufen und die Besichtigung einfacher Revue passieren lassen.

Tipp 3: Stelle Emotionen und Gefühle hinten an

Klingt unromantisch? Ist es auch. Aber an erster Stelle steht die Wirtschaftlichkeit. Da sind Emotionen fehl am Platze. Außerdem suchst Du nicht für den Eigenbedarf, sondern zur Vermietung. Setzte deshalb die Eigennutzer-Brille ab und betrachte die Wohnung aus der Sicht eines Studenten, Arbeiters, …

Das gilt auch für die Fragen, die Du dir stellen solltest. Was sucht ein Mieter, wenn er sich nach einer Wohnung umschaut? Was hält ihn davon ab, in eine Wohnung einzuziehen? Versetze Dich in die Lage anderer und konzentriere Dich auf das, was wirklich zählt.

Lass Dich dabei nicht von optischen Eindrücken abschrecken. Dreckige Wände sehen unschön aus, das stimmt. Dabei handelt es sich aber um ein Problem, das mit wenig Geld und einem Eimer Farbe schnell zu beseitigen ist. Schwieriger wird es, wenn die Wände feucht sind. Denn kein Mieter wird Schimmel tolerieren. Geprüfte Objekte schützen Dich vor solchen nicht sofort ins Auge stechenden Problemen.

Geprüfte Objekte als Erfolgsgarant

Geprüfte Objekte sind die Grundlage einer richtigen Entscheidung. Mit einem soliden und guten Objekt steht und fällt Dein Investment. Investiere in Experten und lass Dich bei Deiner Entscheidung unterstützen. Denn Profis können Probleme erkennen, die dem Auge des Laien entgehen und mögliche Folgekosten nach sich ziehen.

Gerne beraten wir Dich dazu kostenlos und unverbindlich an unserer Info-Veranstaltung “Clever in Immobilien investieren”.